Fachaufsätze

Heft 3 / 2022

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• Alexander Schürt
  Wohnimmobilienmärkte im Wandel – Ursachen und Folgen der Immobilienpreissteigerungen
  Residential real estate markets in transition - Causes and consequences of real estate price increases
  Viele wachsende Städte und Gemeinden in Deutschland hatten in den letzten Jahren hohe Bevölkerungszuwächse aus dem In- und Ausland. Die Ausweitung des Wohnungsangebots konnte mit diesem Tempo nicht schritthalten, so dass sich die Immobilienpreise und Wohnungsmieten deutlich erhöhten. Neben privaten Haushalten haben im letzten Jahrzehnt auch viele Investoren die deutschen Wohnimmobilien als Anlageform für sich entdeckt und stehen somit in Konkurrenz zu Haushalten, die selbstgenutztes Eigentum bilden möchten. Gleichzeitig bewirken wirtschaftliche und krisenbedingte Rahmenbedingungen eine weitere Verteuerung von Wohnimmobilien.
  Many growing cities and communities in Germany have had high population growth from within and outside Germany in recent years. The expansion of housing supply has not been able to keep up with this pace, resulting in a significant increase in real estate prices and residential rents. In addition to private households, many investors have also discovered German residential real estate as a form of investment in the last decade and are thus competing with households wishing to form owner-occupied property. At the same time, economic and crisis-related conditions are causing residential real estate to become even more expensive.

• Eva Maria Niemeyer
  Baulandmobilisierungsgesetz – Relevanz und neue Aufgaben für die Immobilienbewertung?
  Building Land Mobilization Act - Relevance and New Tasks for Real Estate Valuation?
  
  In der vergangenen 19. Legislaturperiode gab es eine Vielzahl unterschiedlichster Entwicklungen, die eine Anpassung des Baugesetzbuches erforderlich machten: Der Mangel an bezahlbaren Wohnraum, der bereits in den vorangegangenen Legislaturperioden zu Veränderungen des Baugesetzbuches geführt und sich seitdem weiter verschärft hat; der Ausbruch einer weltweiten Pandemie durch das neuartige Coronavirus SARS-CoV-2 oder die verheerenden Zerstörungen durch die Starkregen- und Hochwasserereignisse im Juli 2021 in Nordrhein-Westfalen und Rheinland- Pfalz. Alles dies hat nicht nur Auswirkungen auf Gesellschaft und Politik, sondern auch auf die Umsetzung von baulichen Maßnahmen,
  die Handhabung des Baugesetzbuches in der Praxis vor Ort und damit zusammenhängend auch auf die Fragen Grundstücksbewertung.
  Dieser Beitrag stellt einige der durch das Baulandmobilisierungsgesetz eingeführten Neuerungen vor und zeigt eine mögliche Relevanz für die Immobilienbewertung auf. Von Bedeutung ist dabei auch das Zusammenspiel mit den Neuregelungen, die auf den ersten Blick scheinbar nicht zuvorderst im Blick der Wertermittlung stehen, aber auch sie haben den Hintergrund, zusätzliches Bauland zu schaffen, Beschränkungen zugunsten
  von Wohnnutzung aufzugeben, die Nachverdichtung zu erleichtern oder konzeptionell die beabsichtigte Entwicklung des Stadtgebiets festzuschreiben. Auch diese künftigen Entwicklungen spielen bei der Wertermittlung eine Rolle.
  In the past 19th legislative period, there were a large number of very different developments that made it necessary to amend the Building Code: The lack of affordable housing, which had already led to changes in the Building Code in previous legislative periods and has since become even more acute; the outbreak of a global pandemic caused by the novel SARS-CoV-2 coronavirus; or the devastating destruction caused by the heavy rain and
  floods in July 2021 in North Rhine-Westphalia and Rhineland-Palatinate. All of this has an impact not only on society and politics, but also on the implementation of construction measures, the handling of the Building Code in practice on site and, related to this, on the issues of property valuation. This article presents some of the innovations introduced by the Building Land Mobilization Act and shows their possible relevance for real estate valuation. Of importance here is also the interplay with the new regulations, which at first glance do not seem to be the primary focus of valuation, but they too have the background of creating additional building land, abandoning restrictions in favor of residential use, facilitating redensification or conceptually establishing the intended development of the urban area. These future developments also play a role in the valuation.

• Johannes R. Kopka, Dietmar Weigt
  Potenziale von Machine Learning Methoden bei der Auswertung der Kaufpreissammlungen
  Potentials of Machine Learning Methods in the Evaluation of Purchase Price Collections
  
  Im Rahmen einer Masterarbeit an der Hochschule Bochum wurde das Potenzial von Machine-Learning-Algorithmen bei deren Anwendung auf die Kaufpreissammlungen der Städte Bonn, Düsseldorf und Köln untersucht. Hierbei wurden zum einen die Modellvorhersagen von Kaufpreisen direkt gegen das Modell der Immobilienrichtwerte gemessen, zum anderen auch weitere Analysemöglichkeiten, insbesondere mit Blick auf die Lageeinschätzung, aufgezeigt.
  In the context of a master thesis at the University of Applied Sciences Bochum, the potential of machine learning algorithms was investigated when applied to the purchase price collections of the cities Bonn, Düsseldorf and Cologne. On the one hand, the model predictions of purchase prices were measured directly against the model of standard real estate values. On the other hand, further analysis possibilities were shown, especially with regard to location estimation.

• Artur Maier, Frank Friesecke
  Lösung der Bodenfrage – Im Spannungsfeld zwischen Kooperation und Enteignung
  Solution of the land issue – in the area of tension between cooperation and expropriation
  
  Eine gemeinwohlorientierte Bodenpolitik stellt den kommunalen Umgang mit Liegenschaften in den Dienst einer langfristig orientierten, nachhaltigen
  Stadtentwicklung. Bezahlbarer Wohnraum und Daseinsvorsorge stehen dabei im Mittelpunkt (Bunzel 2022). Mit Blick in die Praxis der beiden Autoren ist die sozialgerechte Bodennutzung auch unter den aktuellen rechtlichen und politischen Voraussetzungen umsetzbar, und zwar im andauernden Spannungsfeld zwischen Kooperation und Enteignung. Ausgehend von der BauGB-Novelle 2021 beschreibt der Aufsatz vier Modelltypen einer gemeinwohlorientierten Bodenpolitik: das Erwerbs-/ Zwischenerwerbsmodell, das Eigentümer-/ Beteiligungsmodell, das Innenentwicklungsmodell und das Anreiz-/ Fördermodell. Zu allen Modellen werden aktuelle Beispiele aus verschiedenen Städten und Gemeinden aufgeführt. Der Aufsatz schließt mit Handlungsempfehlungen für die kommunale Praxis und wirbt für weitergehende Reformen des Bau- und Planungsrechts.
  A land policy oriented toward the common good focuses the municipal interaction of real estate in the service of long-term, sustainable urban development. Affordable housing and services of general interest are the key issue here (Bunzel 2022). Looking at the practice of the two authors, socially just land use can also be implemented under the current legal and political conditions, in the ongoing field of tension between cooperation
  and expropriation. Based on the BauGB amendment 2021, the paper describes four model types of a public welfare-oriented land policy, namely an interim acquisition model, an owner / sharing model, an inner development model and the incentive / subsidy model. Current examples from municipal practice are given for all models. The paper concludes with recommendations for municipal practice and advocates further reforms of building and planning law.

• Wilhelm Söfker
  Rechtsprechung