Fachaufsätze

Heft 2 / 2020

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• Peter Ache, Folkmar Bethmann, Andreas Teuber
  Der Immobilienmarktbericht Deutschland der Gutachterausschüsse
  The German property market report of the valuation committees
  

  Der Immobilienmarktbericht Deutschland der Gutachterausschüsse umfasst mittlerweile Daten der Jahre 2009 bis 2018. Er ermöglicht damit mittlerweile die Nachzeichnung der Immobilienmarktentwicklung seit dem Zeitpunkt, in dem die Finanzund Wirtschaftskrise Europa erreicht hat. Der Bericht hat den Anspruch flächendeckend und in den wesentlichen Immobilienmarktsegmenten vollständig zu sein. Der im Dezember 2019 der Öffentlichkeit vorgestellte Bericht zeigt deutlich, dass ein Ende der Preissteigerungen insbesondere auf dem Wohnungsmarkt noch nicht konkret absehbar ist. In dem vorliegenden Beitrag stellen die Autoren die Grundlagen einer bundesweiten Berichterstattung über den Immobilienmarkt dar und geben gleichzeitig einen Ausblick zu den Erfordernissen einer noch mehr vereinheitlichten und in weiterer Zukunft auch stärker internetbasierter Berichterstattung der Gutachterausschüsse in Deutschland dar.
  The German property market report of the valuation committees now includes data from 2009 to 2018, and thus now makes it possible to trace the development of the property market since the time when the financial and economic crisis reached Europe. The report is intended to be comprehensive and complete in all major property market segments. The report, which was presented to the public in December 2019, clearly shows that an end to the price increases, particularly in the residential market, is not yet in sight. In this article, the authors present the basics of a nationwide reporting on the real estate market and at the same time give an outlook on the requirements of an even more standardised and in the future also more internet-based reporting of the expert committees in Germany.

• Thomas Weindel, Kathrina Völkner, Ramona Elbruda, Dietmar Weigt
  Von Marktrichtwerten zu Immobilienrichtwerten in Düsseldorf
  From standard market values to standard property values in Düsseldorf
  Seit mehr als zwei Jahrzehnten konnten die Teilnehmer am Immobilienmarkt in Düsseldorf Erfahrungen mit der Ermittlung und Anwendung von sogenannten Marktrichtwerten sammeln. Am Anfang wurde viel diskutiert, aber im Laufe der Zeit hat sich gezeigt, dass der von Wilfried Mann (ehemaliger Leiter der Geschäftsstelle und Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf) eingeschlagene Weg der Richtige war. Vor dem Hintergrund der aktuellen Entwicklungen und einer Vereinheitlichung der für die Marktwertermittlung erforderlichen Daten der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen (NRW) hat sich der Gutachterausschuss in der Landeshauptstadt Düsseldorf entschieden, die Erfolgsgeschichte der Marktrichtwerte unter dem Begriff Immobilienrichtwerte weiter zu führen. Beides sind durchschnittliche Lagewerte für Immobilien und mit Bodenrichtwerten vergleichbar. Sie beziehen sich in der Regel auf ein für diese Lage typisches „Normobjekt“ und können Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke im Sinne von § 13 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. § 193 Abs. 5 Nr. 4 des Baugesetzbuchs (BauGB) darstellen. Sie werden von den Gutachterausschüssen in NRW auf der Grundlage der Kaufpreissammlung ermittelt und veröffentlicht. Sowohl die Marktrichtwerte als auch die Immobilienrichtwerte können unter Umständen die Grundlage für die Markt- bzw. Verkehrswertermittlung im Vergleichswertverfahren nach § 15 Absatz 2 ImmoWertV sowie Nr. 2 Abs. 2 der Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) bilden. In diesem Beitrag wird die Entstehung und Entwicklung der Düsseldorfer Marktrichtwerte bis zu ihrer Umbenennung in Immobilienrichtwerte aufgezeigt. Dabei wird auf die Vorzüge der sogenannten „Düsseldorfer Türmchen“ und die Definition von Immobilienrichtwerten eingegangen. For more than two decades, participants in the Düsseldorf real estate market have been able to gain experience in the determination and application of so-called market benchmark values. In the beginning there was much discussion, but in the course of time it became clear that the path taken by Wilfried Mann (formerhead of the office and chairman of the expert committee for property values in the state capital of Düsseldorf) was the right one. Against the background of current developments and a standardisation of the data required for the determination of market values from the expert committees in North Rhine-Westphalia (NRW), the expert committee in the state capital of Düsseldorf decided to continue the success story of the market guide values under the term property guide values. Both are average location values for properties and are comparable with standard land values. As a rule, they refer to a “standard property” typical for this location and can represent comparison factors for developed plots of land within the meaning of § 13 of the Real Estate Value Determination Ordinance (ImmoWertV) in conjunction with § 193 (5) No. 4 of the Building Code (BauGB). They are determined and published by the expert committees in NRW on the basis of the purchase price collection. Under certain circumstances, both the market guide values and the standard property values may form the basis for determining the market or fair market value in the comparative value procedure pursuant to section 15 (2) of the ImmoWertV and No. 2 (2) of the comparative value guideline (VW-RL). This article describes the origins and development of the Düsseldorf market standard values up to their renaming as property standard values. The advantages of the so-called “Düsseldorf Towers” and the definition of real estate guideline values are discussed.

• Jannis Briewig und Theo Kötter
  Ermittlung des Bodenwertes von Wohnbaugrundstücken mit Mietund Belegungsbindungen
  Determination of the land value of residential properties with rental and occupancy ties
  
  Der fortgesetzte Anstieg der Baulandpreise in zahlreichen prosperierenden Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten ist ein wesentlicher Treiber der Wohnraumkosten. Für eine bedarfsgerechte Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum nimmt der Bedarf an Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen zu. Deshalb haben zahlreiche Städte und Gemeinden in ihren Baulandmodellen für Neubaugebiete Mindestquoten von beispielsweise 30 % an Wohnungen mit derartigen Bindungen festgelegt. Angesichts dieser Entwicklung stellt sich die Frage, wie sich diese Bindungen, vor allem die Mietpreisbindungen und die öffentliche Förderung, auf den Bodenmarkt für Grundstücke des sozialen Wohnungsbaus auswirken. Der vorliegende Beitrag untersucht, ob und inwieweit die stark wachsende Anzahl der Grundstücke des mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungsbaus am Baulandmarkt zu räumlichen und sachlichen Teilmärkten führt und wie sich die Bodenwerte für solche Grundstücke plausibel ermitteln lassen. Dazu werden die Ergebnisse einer empirischen Bodenmarktanalyse im Rahmen einer Masterarbeit in zwei Städten vorgestellt. Weiterhin wird ein Vorschlag zur Weiterentwicklung des modifizierten Residualverfahrens zur Ermittlung des Bodenwertes von Grundstücken für den sozialen Wohnungsbau erläutert und empirisch überprüft.
  The continued rise in building land prices in numerous prospering regions with tight housing markets is a key driver of housing costs. The need for apartments with rent and occupancy ties is increasing to ensure that affordable housing is available in line with demand. For this reason, many cities and municipalities have set minimum quotas of, for example, 30 % of apartments with such ties in their building land models for new development areas. In view of this development, the question arises of how these ties, especially maximum rents and public subsidies, affect the land market for social housing plots. This paper examines whether and to what extent the rapidly growing number of plots of land for rent- and occupancy-linked housing construction on the building land market leads to spatial and functional sub-markets and how the land values for such plots can be plausibly determined. For this purpose, the results of an empirical land market analysis are presented in the context of a master thesis in two cities. Furthermore, a proposal for the further development of the modified residual method for determining the land value of land for social housing is explained and empirically tested.

• Corinna Tegtmeier
  Der Einfluss von städtischen Grün-, Blau- und Grauflächen auf die Immobilienpreise – eine hedonische Analyse in der Stadtregion Köln
  The influence of urban green, blue and grey spaces on real estate prices – a hedonic analysis in the city region of Cologne
  
  Städtische Freiflächen haben verschiedene wichtige soziale, ökologische und ökonomische Funktionen. Neben den weit umfassenden klimatischen Funktionen bieten Freiflächen auch Erholungsfunktionen und ästhetische Aspekte. Aus ökonomischer Sicht hat der weiche Standortfaktor eine hohe Bedeutung für Freiflächen. Aufgrund von fehlender monetärer Wertigkeit dieser Flächen wird ihre hohe Bedeutung unterschätzt und infolge der Zersiedelung werden die Freiflächen zerschnitten, verkleinert und verlieren ihre ökologische, wie auch sozioökonomische Funktionalität. Um die Auswirkungen der Einflüsse städtischer Freiflächen auf die Immobilienpreise zu zeigen, wird in diesem Artikel die hedonische Preismethode als Analysemethode angewendet. Dazu werden Transaktionsdaten von Eigentumswohnungen zwischen den Jahren 2015–2018 in der Stadt Köln herangezogen. Für die räumliche Beziehung werden die Daten georeferenziert, sodass insgesamt die Variablen Kaufpreis, Alter und Wohnfläche der Eigentumswohnungen sowie die Distanz zwischen Freiflächen und Eigentumswohnungen berücksichtigt werden können. Die Untersuchungen wurden im Rahmen einer Masterarbeit an der Professur für Städtebau und Bodenordnung der Universität Bonn durchgeführt.
  Urban open spaces have many important social, ecological and economic functions. In addition to the extensive climatic functions, open spaces also offer recreational functions and aesthetic aspects. They also provide a soft location factor which is an important economic function. Due to the lack of monetary value of these open spaces, their high importance is generally underestimated and as a result of urban sprawl, open spaces are being fragmented, reduced and lose their ecological as well as socio-economic functionality. In order to show the effects of the influences of urban open spaces on real estate prices, the hedonic price method is applied in this thesis by analyzing transaction data of condominiums in Cologne between the years 2015 and 2018. For the spatial relationship, the data are georeferenced so that the variables purchase price, age and living space of the condominiums as well as the distance between open spaces and condominiums can be considered. The research was carried out as part of a master's thesis at the Department of Urban Planning and Real Estate Management at the University of Bonn.

• Jens Jähnke
  Der „Berliner Mietendeckel“ (MietenWoG) und seine Folgen für die Immobilienbewertung
  The „Berlin rent cap“ (MietenWoG) and its consequences for property valuation
  
  Das Bundesland Berlin verzeichnet seit einigen Jahren eine dynamische Entwicklung, in dessen Folge die Wirtschaftsleistung, die Einwohnerzahl und die Wohnraumnachfrage kontinuierlich gestiegen sind. Da die Wohnungsnachfrage nicht durch eine entsprechende Angebotserweiterung gedeckt werden konnte, trat eine zunehmende Anspannung mit stetig steigenden Mieten auf dem Mietwohnungsmarkt ein. Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, beschloss das Land Berlin die Einführung eines Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen („Berliner Mietendeckel“)1. Das Gesetz betrifft rund 1,5 Millionen nicht preisgebundene Wohnungen der insgesamt ca. 1,95 Mio. Wohnungen in der Stadt. Nachfolgend werden die Regelungen des Gesetzes zur Mietenbegrenzung genannt und sich daraus ergebende Auswirkungen und Problemfelder aufgezeigt.
  The federal state of Berlin has been experiencing dynamic growth for some years now, as a result of which economic output, the number of inhabitants and the demand for housing has risen continuously. Since the demand for housing could not be met by a corresponding expansion of supply, there was an increasing tension with steadily rising rents on the rental housing market. In order to counteract this development, the State of Berlin decided to introduce a law to limit rents in the housing sector (“Berliner Rent Cap”). The law affects around 1.5 million non-price-fixed apartments out of approximately 1.95 million apartments in the city. The regulations of the law on rent caps are listed below, and the resulting effects and problem areas are described.
  

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