Fachaufsätze

Heft 3 / 2019

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• Julian Seger, Anna Dell, Hans Joachim Linke und Andreas Pfnür
  Ferienimmobilien in Deutschland – Marktbestimmungsfaktoren und regionale Strategien1
  Holiday properties in Germany – Market determinants and regional and municipal strategies
  

  Ein vielschichtiger Strukturwandel hat in den vergangenen Jahren zu einem zunehmenden Interesse an Ferienimmobilien in Deutschland geführt. Dieses neue Immobiliensegment steht in vielen Regionen Deutschlands allerdings in einer Konkurrenzsituation zum ohnehin schon angespannten Markt für Dauerwohnen. Hieraus resultiert der Handlungsdruck seitens der öffentlichen Hand sowohl die Nachfrage als auch das Angebot von Ferienimmobilien zu steuern. Obwohl bereits unterschiedlichste Steuerungsmechanismen zur Verfügung stehen, war und ist deren Anwendbarkeit durch die unklare Definition von „Ferienimmobilien“ bisher nicht immer gegeben. Dem wurde durch eine konkretisierte Begriffsbestimmung im Zuge der in 2017 durchgeführten Novellierung der BauNVO begegnet. Gleichzeitig wird deutlich, dass neben den rechtlichen Rahmenbedingungen noch zahlreiche weitere Faktoren die Preisbildung auf dem Kauf- und Mietmarkt determinieren. Dieser Beitrag führt vorbereitend in die Gesamtthematik von Ferienimmobilien in Deutschland ein, bevor in den folgenden Beiträgen die Ferienimmobilienmärkte der vier Regionen Sylt, Rügen, Nordseeküste sowie des Allgäus näher betrachtet werden. In recent years, a complex structural change has led to an increasing interest in holiday properties in Germany. However, this new real estate segment competes in many regions of Germany with the already tight market for permanent housing. This results in pressure from the public sector to control both demand and supply of holiday properties. Although a wide variety of control mechanisms are already available, their applicability has not always been possible due to the unclear definition of “holiday properties”. This has been addressed by a enhanced definition in the course of the 2017 amendment of the BauNVO. At the same time, it becomes clear that, in addition to the legal framework conditions, numerous other factors also determine price forma- tion on the purchase and rental market. This article provides an introduction to the overall topic of holiday properties in Germany, before the following articles take a closer look at the holiday property markets in the four regions of Sylt, Rügen, the Nordseeküste and the Allgäu.

• Janina Binder und Ina Trautmann
  Ferienimmobilien an der Nordseeküste – Marktbestimmungen und regionale Strategien
  Holiday properties on the German North Sea coast – market regulations and regional strategies
  Die Nordseeregion wird sowohl als Urlaubsziel als auch als Zweitwohnsitzdomizil immer beliebter. Dies weckt das Interesse bei Investoren und stellt Gemeinden vor Herausforderungen. Basierend auf Immobiliensteckbriefen und einer vereinfachten Wertermittlung wird untersucht, ob eine Ferienimmobilie an der Nordseeküste ein rentables Investment darstellt und welche Faktoren die Rentabilität beeinflussen. Hierbei kann festgestellt werden, dass neben der Lage der Immobilie besonders die Ausstattung ein nicht zu vernachlässigender Faktor ist. Für Gemeinden, die bei Urlaubern und Investoren beliebt sind, gilt es ein Gleichgewicht zwischen Dauer- und Ferienwohnen zu schaffen, um aus einem hohen Vorkommen von Ferienimmobilien und Zweitwohnsitzen resultierende Risiken eindämmen zu können. In zwei von drei Untersuchungsgemeinden werden bereits erste Probleme festgestellt und es wird versucht diesen über Festsetzungen in Bebauungsplänen entgegenzuwirken.
  The North Sea region is becoming increasingly popular both as a holiday destination and as a secondary residence. This attracts the interest of investors and poses challenges for communities. Based on property profiles and a simplified valuation, it is examined whether a holiday property on the North Sea coast represents a profitable investment and which factors influence profitability. It can be determined that, in addition to the location of the property, equipment is a factor that should not be neglected. For communities that are popular with tourists and investors, it is important to create a balance between permanent and holiday homes in order to be able to contain the risks resulting from a high incidence of holiday homes and secondary residences. In two out of three research municipalities, initial problems have already been identified and attempts are made to counteract them by means of stipulations in development plans.

• Susanne Arnoldi, Niklas Reß, Alexander Voglis
  Besonderheiten des Ferienimmobilienmarktes auf Sylt
  Special features of the holiday property market on Sylt
  
  Die Nachfrage nach Ferienimmobilien in Deutschland ist vor allem in den letzten vier bis zehn Jahren stark angestiegen und zeichnet sich an der Preisentwicklung der Immobilien in den Urlaubsregionen ab (vgl. Fabricius, 2018, S.2). Maßgebliche Entwicklungstreiber sind Kapitalanleger und Privatpersonen, die sich durch die Ferienimmobilie hohe Mietrenditen versprechen. Die teuersten Immobilien mit Liebhaberpreisen bis zu 17 Millionen € werden auf Sylt verkauft, wodurch sich die Insel deutlich von den anderen Urlaubsregionen in Deutschland unterscheidet (vgl. Engel & Völkers, 2018, S.10). Aufgrund dieser Besonderheit wird in Frage gestellt, ob die allgemeingültige Hypothese, dass Kapitalanlage und Renditeerwartungen den Ferienimmobilienmarkt bestimmen, auf der Insel Sylt gültig ist. Außerdem wird die These aufgestellt, dass man die Insel wegen ihrer Vielzahl an Luxusimmobilien gesondert betrachten muss. Der nachfolgende Beitrag umfasst eine detaillierte Untersuchung der wertbestimmenden Faktoren des Ferienimmobilienmarkts auf Sylt. Die Analyse bezieht sich auf die vier Orte Kampen, List, Hörnum und Westerland, welche erhebliche regionale Unterschiede aufweisen. Letztendlich ist der wachsende Preistrend auch der Auslöser für die städtischen Entwicklungsproblematiken und den oftmals medial diskutierten Wohnungsmangel auf Sylt. Der vorliegende Beitrag liefert auch eine fachliche Diskussion mit welchen Steuerungsinstrumenten Gemeinden dem Preisdruck gezielt begegnen können.
  The demand for holiday properties in Germany is on the rise. Especially in the last four to ten years, which is reflected in the price development of real estate in the holiday regions (see Fabricius, 2018, p.2) The most expensive properties are sold on Sylt with speculative prices up to 17 million €. This clearly differentiates the island from other holiday regions across Germany (see Engel & Völkers, 2018, p.10).
  Due to this unique selling proposition, it is questioned whether the general trends and stakeholder analyzes realistically depict the holiday real estate market on the island of Sylt. This article includes a detailed study of the value-determining factors of the holiday real estate market on Sylt. The article separates the four places Kampen, List, Hörnum and Westerland, which show considerable regional differences. Ultimately, the growing price trend is a main cause for urban development problems and the often medially discussed housing shortage on Sylt. This article also provides a substantive discussion of control instruments that municipalities can use to counteract the price pressure.

• Dzeneta Eminovic, Linda Gastgeb und Donika Nura
  Ferienimmobilien im Allgäu – Marktbestimmungsfaktoren und regionale Strategien
  Holiday properties in the Allgäu region – market determinants and regional strategies
  
  Der Trend der vergangenen Jahre zeigt, dass die Deutschen zunehmend im eigenen Land bleiben, um Urlaub zu machen. Somit wächst das Interesse an einer Ferienimmobilie von Jahr zu Jahr. Das Allgäu ist eine der Regionen in Deutschland, die stark vom Tourismus geprägt ist. Allgemein ist bekannt, dass der Standort einer Ferienimmobilie ein wichtiges Mietkriterium für Urlauber darstellt. Dennoch lässt sich beobachten, dass sich Immobilien in ähnlicher Lage preislich oft stark unterscheiden. Das weist darauf hin, dass weitere Faktoren eine große Rolle spielen. Der Trend zur Kapitalanlage macht es notwendig den Ferienimmobilienmarkt genauer zu betrachten. Hierzu liefert die vorliegende Arbeit wichtige Faktoren, die den Wert von Ferienimmobilien im Allgäu beeinflussen. Anhand dieser ermittelten Faktoren wird ein Referenzgebäude ausgewählt, welches die fünf wichtigsten Faktoren erfüllt. Zu diesem Gebäude wird ein vollständiger Finanzplan erstellt, um die zeitliche Renditeentwicklung der Immobilie zu berechnen. Zusätzlich werden unterschiedliche Eingangsparameter wie Eigenkapitalquote und Auslastung variiert. Durch die Variation der Eigenkapitalquote wird die Rendite- maximierende Eigenkapitalquote bestimmt und durch die Variation der Auslastung wird die Mindestauslastung ermittelt, die notwendig ist, um eine positive Eigenkapitalrendite zu erzielen. Durch eine zusätzliche Untersuchung einer alternativen Anlage kann so einem Anleger eine Handlungsempfehlung gegeben werden. Bei den Zielgrößen einer Kapitalanlage handelt es sich um Rendite, Risiko und Liquidität, die jedoch nicht alle gleichermaßen erzielt werden können (Kühn und Kühn 2007: 5). Für einen Renditevergleich zweier Anlageformen ist es notwendig, dass beide die gleiche Risikostruktur und die gleiche Laufzeit besitzen (Pfnür und Müller 2016: 27). Die Rendite des Referenzgebäudes wird hier deshalb mit der Rendite einer 10-jährigen Bundesanleihe verglichen. Beim Vergleich konnte ermittelt werden, dass das Referenzgebäude bereits mit einer Auslastung von 50,3 % die gleiche Rendite wie die Bundesanleihe in Höhe von 0,79 % nach 10 Jahren erreicht. Bei dem Referenzgebäude kann jedoch eine Auslastung von 70 % erwartet werden. Bei dieser Auslastung beträgt die Rendite des Referenzgebäudes 5,78 % nach 10 Jahren.
  The trend of recent years shows that Germans are increasingly staying in their own country for vacation. Therefore, interest in holiday properties steadily increases. The Allgäu is one of the regions in Germany that are strongly influenced by tourism. It is generally known that the location of a holiday property is an important rental criterion for tourists. Nevertheless, it can be observed that properties in similar locations often differ significantly in price. This indicates that other factors play a major role. The trend towards capital investment necessitates a closer look at the holiday property market. This paper provides important factors that influence the value of holiday properties in the Allgäu. On the basis of these determined factors a reference building is selected, which fulfils the five most important factors. A complete financial plan is drawn up in order to calculate the yield development of the property over time. In addition, different input parameters such as equity ratio and occupancy rate are varied. The yield-maximizing equity ratio and the minimum occupancy rate that is necessary to achieve a positive return on equity are determined. An additional analysis of an alternative investment can provide an investor with a recommendation for action. The targets of an investment are return, risk and liquidity, but not all of them can be achieved equally (Kühn and Kühn 2007: 5). For a return comparison of two investment types it is necessary that both possess the same risk structure and the same term (Pfnür and Mueller 2016: 27). The yield of the reference building is therefore compared with the yield of a 10-year federal bond. The comparison shows that the reference building achieves the same yield as the federal bond of 0.79 % after 10 years with an occupancy rate of just 50.3 %. However, the occupancy rate of the reference building can be expected to be 70 % which would produce a yield of 5.78 % after 10 years.

• Julia Süring und Alexandra Weitkamp
  Erfolgsfaktoren von Baulandmodellen – Unterschiede und Gemeinsamkeiten der Lösungsansätze
  Success Factors of Building Land Strategies – Differences and Commons of the Approaches
  
  Die teilweise rasanten Bevölkerungsgewinne in vielen Großund Universitätsstädten haben in den letzten Jahren eine Verknappung an Wohnraum, vor allem im preisgünstigen Segment, nach sich gezogen. Um diesem Entwicklungstrend entgegenzuwirken, haben Städte und Kommunen Baulandmodelle erarbeitet. Aktuell stellt sich die Ausarbeitung der Bestandteile und Umsetzung der Modelle trotz einheitlicher gesetzlicher Grundlage als heterogen dar. Der Beitrag präsentiert eine Systematisierung der Baulandmodelle. Durch qualitative Experteninterviews und die Analyse der Ergebnisse anhand von selbsterarbeiteten Kriterien konnten Baulandmodelle unterschiedlicher Städte hinsichtlich ihres Inhaltes und ihres Einflusses auf Bodenwerte verglichen sowie Aussagen darüber getroffen werden, inwieweit die Modelle auf die gesamtstädtischen Ziele abgestimmt sind und Verdrängungstendenzen entgegenwirken können. Durch die Untersuchung der Modelle konnten Erfolgsfaktoren in den Modellen herausgearbeitet und Bestandteile, die Weiterentwicklungspotenzial haben, herauskristallisiert werden. The population growth in many large cities and cities with universities caused a shortage of living space over the last years, especially in the low-budget segment. To countervail this progress, cities and communities developed building land strategies. This paper explores the challenges, which large German cities are facing due to the current developments and the housing market. Furthermore, the study aims to find out if the use of building land strategies can countervail the displacement and segregation of low-budget households. Therefore, the paper investigates German building land strategies in terms of their content structure, their orientation in regards of the entire city and their effect on the land value. In addition, experts working in administration have been interviewed. Their answers combined with the findings of the 17 case studies led to the comparison of eight out of 17 chosen strategies. The results of the analysis show factors of success but also components within the building land strategies, whichneed further development.
• Wilhelm Söfker
  Rechtsprechung
  
  

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