Fachaufsätze

Heft 1 / 2019

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• Stephan Reiß-Schmidt
  Bodenrecht auf dem Prüfstand
  Land Law on the Test Stand
  

  Das Bodenrecht der Bundesrepublik Deutschland hatte von Anfang an eine Unwucht zu Lasten des Gemeinwohls. Bislang sind alle Versuche, Eigentumsgarantie und Allgemeinwohl sozialverträglicher auszutarieren, etwa durch die Einführung eines Planungswertausgleichs, an fehlenden politischen Mehrheiten gescheitert. Seit der Weltfinanzkrise haben sich die Rahmenbedingungen der Stadtentwicklung erheblich verändert. (Städtewachstum, Mangel an bezahlbaren Wohnungen, Finanzialisierung des Immobilienmarktes, Höhenflug der Bodenpreise) Hinsichtlich des Zugangs zum Wohnungsmarkt und der Vermögensverteilung bekommen die Schwachstellen des Bodenrechts unter diesen Bedingungen eine zunehmende gesellschaftliche Brisanz Durch die seit 2017 Jahren zu konstatierende Wiederbelebung einer für Jahrzehnte unterbrochenen Reformdebatte liegen mittlerweile zahlreiche konkrete Vorschläge auf dem Tisch. Eine“ bodenpolitische Wende“ ist damit aber allenfalls am Horizont zu ahnen. Sie sollte sich allerdings nicht als Fata Morgana erweisen!
  The land law in the Federal Republic of Germany suffered from the outset from an imbalance at the expense of the common good.Up to now, all attempts to reach a better equilibrium between property guaranty and public welfare, for example by a compensation of added value caused by planning, failed by missing political majorities. Since the world financial crisis the context of urban development changed fundamentally (urban growth, lack of affordable housing, financialization of the real estate market, rocketing land prices). The weak points of the land law get under these conditions an increasing social urgency. Based on a recovery of the long interrupted reform-debate since 2017, meanwhile many specific proposals for a reform agenda are lying on the desk. Nevertheless, a “land policy turn” is at best to be suspected on the horizon. It should although not prove itself a fata morgana!

• Gerd Schmidt-Eichstaedt
  Kriterien zur Beurteilung der Angemessenheit von Verträgen zur Baulandbereitstellung – mit einer Empfehlung an den Gesetzgeber
  Criteria for the adequacy assessment of planning contracts – with a recommendation to the legislator
  Immer mehr Städte gehen dazu über, Bebauungspläne insbes. zur Ausweisung von Wohnbauland auf privatem Grund nur noch zusammen mit einem städtebaulichen Vertrag aufzustellen, mit dem sich der Vorhabenträge dazu verpflichtet, bestimmte Leistungen an die Gemeinde zu erbringen. Die Angemessenheit der vereinbarten Leistungen muss unter mehreren Aspekte geprüft werden: dem ökonomische Aspekt, dem eigentumsrechtlichen Aspekt und dem sozialen Aspekt. Schließlich muss der Forderungskatalog seinem gesamten Inhalt nach abwägungsgerecht sein – also dem Abwägungsgebot genügen. Das Abfordern von Leistungen ist unzulässig, wenn der Vorhabenträger auch ohne diese den Anspruch auf Baugenehmigung hätte. Es muss daran erinnert werden, dass Leistungsversprechen von Investoren im Zusammenhang mit Baugenehmigungen nach § 34 BauGB nicht entgegengenommen werden dürfen. Vorteilsannahme ist strafbar.
  More and more cities are moving towards drawing up binding land use plans, especially for the designation of residential land on private land, only together with an urban development contract under which the project developer is forced to provide certain services for the municipality. The appropriateness of the agreed services must be examined under several aspects: the economic aspect, the ownership aspect and the social aspect. Finally, the catalogue of claims must be fair and equitable in its entirety – in other words, it must satisfy the requirement of weighing. It is inadmissible to request services if the project developer would also be entitled to a building permit without them. It must be remembered that promises of services by investors in connection with building permits may not be accepted according to § 34 BauGB. Acceptance of advantages is punishable.

• Theo Kötter und Sven Müller-Grunau
  Die städtebauliche Innenentwicklungsmaßnahme – Konzept und erste Einschätzungen
  The urban infill development measure – concept and initial assessments
  
  Obwohl in zahlreichen prosperierenden Städten und Gemeinden noch erhebliche Innenentwicklungspotentiale vorhanden sind, können diese aus vielschichtigen Gründen nicht mobilisiert werden. Bei einer ausbleibenden Kooperationsbereitschaft von Eigentümern bietet das Baugesetzbuch aktuell keine effiziente Möglichkeit, eine flächenhafte Mobilisierung von bestehenden Baurechten zu erreichen. Im Rahmen eines Planspiels wurden die Überlegungen zur sogenannten Innenentwicklungsmaßnahme, einem Instrument zur Mobilisierung von dispers verteilten Innenentwicklungspotentialen in einem Gebietszusammenhang, geprüft. Der vorliegende Beitrag stellt den neuen Ansatz vor und fasst wesentliche Erkenntnisse des Planspiels zusammen.
  Although there is still considerable potential for internal development in numerous prospering cities and municipalities, for a variety of reasons these cannot be mobilized. If owners are not willing to cooperate, the Building Code currently does not offer an efficient way of mobilizing existing building rights. Within a simulation game, the considerations of the so-called Urban Infill Development Measure, an instrument for the mobilizations of dispersed infill development potentials in an area context, were examined. This article presents the new approach and summarizes the main findings of the simulation game.

• Dirk Löhr
  Grundsteuerreform – ökonomische Grundlagen und städtebauliche Wirkungen
  Property tax reform – economic foundations and urban development effects
  
  Der vorgelagerte Bodenmarkt ist essentiell für das Funktionieren der nachgelagerten Wohnungsmärkte. Allerdings ergeben sich Bodenerträge und Bodenwerte als Resultat externer Effekte. Diese wiederum führen zu einem systematischen Versagen des Bodenmarktes – mit entsprechenden Konsequenzen für Städtebau und bezahlbares Wohnen und Bauen. Anders als „verbundene Grundsteuern“, die neben dem Boden auch das aufstehende Gebäude in die Bemessungsgrundlage einbeziehen, kann eine Bodenwertsteuer dazu beitragen, diese externen Effekte auf den Verursacher zurückzuführen.
  The upstream land market is essential for the functioning of the downstream housing markets. However, land yields and land values result from external effects. These in turn lead to a systematic failure of the land market – with corresponding consequences for urban development and affordable housing and construction. Unlike “linked property taxes”, which include not only land but also the standing building in the tax base, a land value tax can contribute to ascribing these external effects to
  the causer.

• Franz Reuter
  Anmerkungen zur Berücksichtigung von Rechten und Belastungen bei der Ermittlung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags – Teil 1
  Comments on Rights and Encumbrances to be taken into consideration in determining the statutory amount of compensation – part 1
  
  Nach verbreiteter Ansicht sind bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung eines Grundstücks auch vorhandene subjektiv-persönliche Nutzungsrechte wie Erbbaurecht, Nießbrauch und Wohnungsrecht zu berücksichtigen, wenn sich wegen der Belastung der Sanierungsvorteil für den ausgleichsbetragspflichtigen Eigentümer verzögert einstellt. Es wird gezeigt, daß bei der Ermittlung der dem Ausgleichbetrag zugrundeliegenden Bodenwerte – wie überhaupt – ausschließlich Rechte und Belastungen zu berücksichtigen sind, die nachhaltigen Einfluß auf die zulässige Nutzung und die Lage des Grundstücks ausüben. Hierzu zählen grundsätzlich nur Grundstücksrechte, insbesondere Grunddienstbarkeiten, und entsprechende öffentliche Lasten. Dem Grundsatz liegt ein an den Verteilungsregelungen der städtebaulichen Umlegung ausgerichtetes Verständnis des Bodenwerts zugrunde.
  According to popular apprehension applicable personal rights of use (e. g. heritable building rights, usufruct and rights of residence) have to be considered in determining the increase in land value of a property even if the owner´s advantage of the urban redevelopment is delayed by the encumbrance. It is shown that calculating the statutory amount of compensation of land values must take rights and encumbrances for properties in consideration only, which have a lasting influence on the permitted use and the location of the property. In particular this includes land rights, especially easements, and applicable public easements only. This principle is based on a mutual understanding of the land value, which is orientated at redistribution rules on the reallocation in urban areas.
• Wilhelm Söfker
  Rechtsprechung
  
  

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