Fachaufsätze

 

Heft 6 / 2017

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  • Hans Joachim Linke
    Neuer Mitherausgeber ab Januar 2018

    Die Herausgeber der Zeitschrift „Flächenmanagement und Bodenordnung“ freuen sich, Ihnen liebe Leserinnen und Leser unseren neuen Mitherausgeber vorstellen zu können: Herr Dr. Stefan Ostrau (MRICS) wird ab Januar 2018 uns bei der Zusammenstellung interessanter Beiträge rund um die Kernthemen unserer Zeitschrift unterstützen.Lassen Sie uns Herrn Dr. Ostrau kurz vorstellen. Nach verschiedenen Stationen in der sachsen-anhaltischen Geoinformationsverwaltung ist er seit 2000 beim Kreis Lippe, Nordrhein-Westfalen, für die Aufgabenbereiche Geoinformation, Kataster, Immobilienbewertung sowie für das Leitziel Digitalisierung zuständig. Trotz seiner umfangreichen Tätigkeit konnte Herr Ostrau im Jahr 2010 seine Promotion zum Thema „Konzept zur Harmonisierung und Präsentation von Nutzungsdaten auf Grundlage des 3A-Modells“ an der Rheinischen Friedrich-Wilhelms-Universität in Bonn erfolgreich abschließen. Bereits seit 1998 ist er Prüfer beim Oberprüfungsamt für das technische Referendariat
    und seit November diesen Jahres in Nachfolge von Herrn Prof. Kummer dort auch Vorsitzender des Prüfungsausschusses für Geodäsie und Geoinformation.Im Deutschen Landkreistag ist er seit 2012 Kuratoriumsmitglied und für den Deutschen Landkreistag stellvertretendes Mitglied im Lenkungsgremium GDI-DE. Darüber hinaus ist er Vorstandsmitglied im Verein des Kommune 2.0 e. V. für das Ressort öffentliche Verwaltung. Dieser Verein organisiert den Ebenen übergreifenden Informations- und Erfahrungsaustausch von Bund, Ländern und Kommunen im Hinblick auf eGovernment/ digitale Verwaltung. Seit nunmehr 7 Jahren ist Herr Ostrau auch Vorsitzender des DVW NRW e.V., Gesellschaft für Geodäsie, Geoinformation und Landmanagement. Mit Herrn Dr. Ostrau verstärkt sich die Herausgeberschaft insbesondere im Bereich der Geoinformation und deren Anwendung bei Kommunen und rundet damit ihre fachliche Kompetenz im Sinne unserer Leserinnen und Leser weiter ab. Gleichzeitig wird Herr Prof. Kummer den Kreis der verantwortlichen Mitherausgeber verlassen, uns aber weiterhin mit Rat und Tat unterstützen. Wir danken Herrn Prof. Kummer für die überaus engagierte und konstruktive Mitwirkung in den letzten Jahren und für die Profilierung der fub durch spannende Schwerpunkthefte rund um die Themenbereiche Geoinformation und öffentliches Vermessungswesen. Wir freuen uns auf eine weiterhin gedeihliche Zusammenarbeit in den nächsten Jahren.

  • Dirk Löhr und Oliver Braun
    Erbbaurechte als finanztechnische Strukturierungsvariante – ein Vergleich dreier Modelle
    Ground leases as subject of financial engineering – a comparison of three models

    Obwohl das Erbbaurecht sowohl aus Sicht des Erbbauverpflichteten wie aus der Perspektive des Erbbauberechtigten viele Vorteile gegenüber dem Volleigentum an einer Immobilie haben könnte, gilt es doch v. a. für die Erbbauberechtigten vor dem Hintergrund des gegenwärtigen Niedrigzinsniveaus als nachteilig. Mit Blick auf den Erbbauzins (als zentralem Parameter in Erbbaurechtsverträgen) zeigt der vorliegende Artikel auf, dass die mangelnde Attraktivität insbesondere auf eine nicht marktkonforme Anwendung des Erbbaurechts zurückzuführen ist. Der Erbbauberechtigte übernimmt nämlich im Vergleich zum Volleigentümer einer Immobilie Risiken, die kompensiert werden müssten – was bei den hierzulande vorherrschenden Verträgen in unzureichender Weise geschieht. Allerdings kommt es auch auf die Art und Weise der Kompensation an. Marktgerechte Erbbaurechte vermögen gegenüber dem Volleigentum Vorteile zu erzeugen, die sich Erbbauberechtigte und Erbbauverpflichtete aufteilen oder Dritten zukommen lassen können – wie z. B. im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung. Ground leases have many potential advantages for the lessor as well as for the lessee. Nevertheless, on the background of the present low-interest environment, ground leases are widely considered as being inferior, compared with full property rights in real estate. Regarding the leasehold fee as most important parameter of leasehold contracts, this article shows that the reason is a use of ground leases, which is not in line with the market. Since the lessee takes over risks from the lessor, he had to be compensated for doing so. In fact, in the prevailing types of contracts this compensation is insufficient or is not paid at all. However, also the way the compensation is paid matters. If the ground leases are in line with the market, they might be beneficial for both parties, compared with full property rights. Lessor and lessee may share the gains or support third parties, for instance within SocialHousing Promotion.
  • Egbert Dransfeld
    Kommunale Boden- und Liegenschaftspolitik – Wohnbaulandstrategien und Baulandbeschlüsse auf dem Prüfstand
    Local land policies – strategies to implement building land for housing
    Die derzeitigen Wohnungsmarktprobleme sind maßgeblich durch eine mangelnde Funktionsweise des Baulandmarktes verursacht. Ein allgemein hohes Bodenpreisniveau und zusätzlich stark steigende Baulandpreise sind letztendlich das Ergebnis bislang unterlassener grundlegender bodenrechtlicher Reformen. Städte und Gemeinden haben auf dieses bodenpolitische Dilemma in den letzten Jahren verstärkt mit der Entwicklung eigener – auf die jeweilige kommunale Situation hin zugeschnittener – Baulandstrategien reagiert. Bei genauerem Hinsehen, mit einer „Bodenreform von unten“, die den Kommunen ein Stück weit Handlungshoheit zurückgibt. Zwischenzeitlich liegt eine aktuelle Evaluierungsarbeit vor, bei der über 100 verschiedene kommunale Baulandstrategien untersucht wurden. Auf diese Ergebnisse stützt sich dieser Aufsatz.1
    Housing markt problems in Germany are mainly the result of a no well functioning building land market. Since several decades there are gaps within the german land law. Therefore since the last 20 years a lot of German municipalities developed their own land development strategies for better plan-implementation procedures. This article sums up the results of a new germanwide evaluation.
  • Tina Höppchen, Anja Jahn, Alexandra Weitkamp
    Aktueller Einsatz der Baulandumlegung – Eine deutschlandweite Befragung
    Current Use of Land Reallocation - A Survey in Germany
    Das Bodenordnungsinstrument Umlegung hat sich in der Vergangenheit mehrfach an die geänderten städtebaulichen Anforderungen anpassen müssen. Diesbezüglich gab es in den letzten Jahrzehnten einige Gesetzesänderungen. Die letzte maßgebliche Modifikation der Umlegung fand im Jahr 2004 im Rahmen des Europarechtsanpassungsgesetzes Bau statt. Aufgrund jener BauGB-Novelle entstand eine Umfrage zur praktischen Anwendung aller im Zusammenhang stehenden angepassten Gesetze im Jahre 2006 durchgeführt von Linke. Darauf setzte eine Befragung von Voß & Weitkamp „Zum aktuellen Einsatz der Umlegung nach dem BauGB“ von 2009 auf. Basierend auf diesen Ergebnissen erfolgte die vorgestellte Untersuchung zur zeitlichen Änderung der praktischen Vorgehensweise zum Bodenordnungsinstrument Umlegung. Deutschlandweit wurden hierzu Umlegungsstellen zur derzeitigen Anwendung und Bedeutung der Umlegung befragt. Das Themenspektrum reichte von der Wahl des Verfahrens, Verfahrensaspekten und Erfahrungshorizont der Bearbeiter bis hin zu aktuellen Problemen und Lösungsansätzen.
    In the past, the land reallocation instrument has repeatedly had to adapt to the changed urban planning requirements. There have been some changes to the law over the last few decades. The last major modification of the reallocation took place in 2004 – within the scope of the European Law Adjustment Act. Based on the BauGB amendment, a survey was conducted on the practical application of all related laws in 2006 by Linke. Another survey followed realised by Voß & Weitkamp „The current use of land reallocation according to the BauGB“ in 2009. The results of these two surveys were included in our study on the temporal change in the practical approach of the instrument of land reallocation. In a German-wide survey, we have been asked about the current use and importance of the implementation. The topics ranged from the choice of the procedure, the procedural aspects and the horizons of experience of the officials up to current problems and solutions.
  • Theo Kötter, Frauke Rehorst
    Baulandentwicklung für bezahlbaren Wohnraum – Herausforderungen und Strategien im Berliner Umland (Teil 2)
    Building Land Development for affordable Housing – Challenges and Strategies in the suburban Region of Berlin (Part 2)
    Die Bereitstellung von geeignetem Bauland ist eine unabdingbare Voraussetzung für die Anwendung der sozialen Wohnraumförderung und damit für die Realisierung von sozial gefördertem Wohnraum. Bei der bedarfsgerechten Versorgung mit Bauland handelt es sich um eine kommunale Pflichtaufgabe. Um dieser ortsspezifischen Aufgabe nachzukommen, bietet das Städtebaurecht eine Vielzahl unterschiedlicher Instrumente an, die von den Kommunen angewendet und zu Strategien zusammengestellt werden können (Baulandmodelle). Eine systematisierende Übersicht der verschiedenen Strategien, die sich zur Bereitstellung von Bauland für einen preisgünstigen bzw. geförderten Wohnungsbau eignen, zeigt Abbildung 1. Hoheitliche Strategien und Kooperationsstrategien mittels städtebaulicher Verträge wurden bereits in der fub 04 / 2017 behandelt. In diesem Artikel stehen Zwischenerwerbsmodelle und die kommunale Grundstücksvergabe zur Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum im Fokus.
    The supply of suitable building land is a crucial requirement for the application of social housing programs and therefore for the realization of social housing itself. The adequate supply of building land is a task of municipal duty. In order to cope with this kind of local-specific task, the urban planning legislation offers different instruments, which can be used by municipalities and also be arranged to strategies (building land models). A systematic overview of these strategies, which are suitable for the provision of affordable or social housing, is illustrated in Figure 1. Governmental strategies and strategies of cooperation through urban development contracts were already dealt with in fub 4 / 17. This particular article focuses on interim acquisition models and municipal land allocation for the provision of affordable housing.
  • Martina Dettweiler, Lena Spatz, Christoph Diepes, Hans Joachim Linke, Joachim Vogt
    Aktive Innenentwicklung mithilfe von Visualisierung – Teil 2
    Active inner-development using visualization – Part 2
    Im zweiten Teil des Artikels über das Forschungsprojekt „Aktivierung von Flächenpotenzialen für eine Siedlungsentwicklung nach innen – Beteiligung und Mobilisierung durch Visualisierung“ (AktVis) der BMBF-Forschungsmaßnahme „Kommunen innovativ“ werden die ersten Erkenntnisse aus der Analyse der Innenentwicklungspotenziale und der Akteursanalyse vorgestellt. Im Forschungsprojekt soll durch die Entwicklung und Erprobung von praxisnahen Entscheidungshilfen sowie interaktiver Planungsinstrumente eine aktive Innenentwicklung unterstützt werden. Denn es bestehen weiterhin Defizite in der tatsächlichen Umsetzung der Innenentwicklung, weil die Situation in Bestandsgebieten kompliziert und die Anzahl der beteiligten Akteure hoch ist. Insbesondere der Zugriff auf die Grundstücke, die im Privateigentum stehen, erweist sich als schwierig.
    The first findings from the analysis of the potentials in settlement areas and the analysis of the actors are presented in the second part of the article on the research project “Aktivierung von Flächenpotenzialen für eine Siedlungsentwicklung nach innen – Beteiligung und Mobilisierung durch Visualisierung” (AktVis) of the BMBF-Research project “Kommunen innovativ”. The research project develops and tests solutions for decision making and interactive planning tools in order to encourage active internal development. There are still deficits in the actual implementation. The situation in settlement areas is highly complex and there are a great number of actors involved. In particular, access to the land owned by private citizens is difficult.
  • Martin Schumann
    Öffentlich-rechtliche Verträge in der Flurbereinigung – Gefahr oder Chance?
    Public-law contracts in land consolidation – risk or opportunity?
    Durch den Abschluss von öffentlich-rechtlichen Verträgen vor Anordnung einer Flurbereinigung können die Rahmenbedingungen für die Durchführung eines solchen Verfahrens vereinbart werden. Damit kann gleichzeitig die Akzeptanz erhöht und die Abwicklung des Verfahrens beschleunigt werden. Allerdings sind die rechtlichen Bestimmungen bzgl. der Wirksamkeit der Regelungen eines öffentlich-rechtlichen Vertrages zu berücksichtigen. Insbesondere bei vereinfachten Flurbereinigungsverfahren nach § 86 Abs. 1 Nr. 3 FlurbG kann der Abschluss eines öffentlich-rechtlichen Vertrages vor der Anordnung des Verfahrens eine große Hilfe sein.
    The framework conditions of the realization of land consolidation procedures may be agreed before land consolidation decision by contracts under public law. These contracts increase the acceptance and accelerate simultaneously the execution of the procedure. On the other hand, the legal provisions concerning the validity of regulations of contracts under public law have to be taken into account. The conclusion of a contract under public law before the land consolidation decision can be especially helpful in case of simplified land consolidation procedures pursuant to section 86 paragraph 1 number 3 Land Consolidation Act.
  • Wilhelm Söfker
    Rechtsprechung