Fachaufsätze

 

Heft 1 / 2015

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  • Hans-Peter Strotkamp und Rudolf Laux
    Auswirkungen der demografischen Entwicklung auf den Immobilienmarkt in Rheinland-Pfalz

    Der demografische Wandel beeinflusst zusehends auch den Immobilienmarkt. Insbesondere im ländlichen Raum, der auch schon vor dem demografischen Wandel durch Wanderungsbewegungen vom Land in die Stadt – z. B. wegen eines schrumpfenden Arbeitsplatzangebots – eine gedämpfte Nachfrage erfahren hat, sind die Auswirkungen durch zunehmende Gebäudeleerstände spürbar. In diesem Beitrag werden die Ergebnisse einer Auswertung von Kaufpreisen des ländlichen Raums in Rheinland-Pfalz durch die Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Bereich des Landes Rheinland-Pfalz vorgestellt. Als Ergebnis ist festzuhalten, dass der ländliche Raum nicht pauschal von einem schwächelnden Grundstücksmarkt betroffen ist, sondern dass hier danach differenziert werden muss, ob die Gemeinde noch eine ausreichende Grundversorgung aufweist bzw. ob es sich um ältere und vernachlässigte Immobilien oder um Immobilien mit geringem Alter und guter, insbesondere zeitgemäßer Ausstattunghandelt.
  • Sebastian Kropp
    Empirische Untersuchungen zum Thema „Hochwasserrisiko und Immobilienwerte“
    Erstmalig kann auf Basis von ausgewählten Bodenrichtwert- und Kaufpreisanalysen eine Wertminderung aufgrund der Lage einer Immobilie in einem förmlich festgesetzten Überschwemmungsgebiet (HQ 100) empirisch nachgewiesen werden. Durchgeführte Umfragen bei Gutachterausschüssen und Bewertungssachverständigen beleuchten die derzeit gängige Handhabung in der Praxis. Dabei wird deutlich, dass Nachholbedarf und Optimierungspotential besteht.
  • Marisa Röder-Sorge und Hans Joachim Linke
    Wertermittlungsverfahren bei Ein- und Zweifamilienhäusern
    In diesem Beitrag werden die Verfahren, die zur Bewertung von Einund Zweifamilienhäusern angewendet werden, kritisch auf ihre Anwendungsvoraussetzungen sowie Vor- und Nachteile hin beleuchtet. Betrachtet werden das Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Beim Vergleichswertverfahren werden noch die Sonderformen der Vergleichsfaktoren und der Zielbaummethode untersucht. Die Analyse verdeutlicht, dass momentan keines der betrachteten Verfahren die Faktoren mit einbezieht, die Käufer von Ein- und Zweifamilienhäusern beim Erwerb der Immobilie für ihre Kaufentscheidung verwenden. Dies ist u. a. darauf zurückzuführen, dass diese Entscheidungskriterien bislang nicht bekannt sind.
  • Franz Reuter
    Zu den Anforderungen an Bodenrichtwerte für die Bodenwertermittlung
    Bodenrichtwerte gibt es seit Anbeginn des bundesdeutschen Städtebaurechts im Jahre 1960. Sie tragen zur Transparenz auf dem Grundstückmarkt bei und werden für die Ermittlung des Bodenwerts von Grundstücken herangezogen. Ferner dienen sie der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes. Bodenrichtwerte müssen für Zwecke der Bodenwertermittlung einem Mindeststandard genügen. Dieser wird auf der Grundlage der im Zuge der Erbschaftsteuerreform gestiegenen Anforderungen an die Ermittlung und Darstellung von Bodenrichtwerten beleuchtet und konkretisiert. Hierzu wird eine Klärung des begrifflichen und sachlichen Zusammenhangs zwischen Verkehrswert, Bodenwert und Bodenrichtwert herbeigeführt und der Stellenwert des Bodenrichtwerts im Wertermittlungskontext beleuchtet. Für die Erfüllung des Mindeststandards in Gebieten, in denen die Darstellung von BodenrichtwertenProbleme bereitet, wird ein Lösungsvorschlag abgegeben
  • Joachim Schmeck
    Die Übertragung von statistischen Modellen auf den örtlichen Immobilienmarkt – aufgezeigt am Beispiel von Liegenschaftszinssätzen für Drei- und Mehrfamilienhäuser
    Der Verkehrswert (Marktwert) von Drei- und Mehrfamilienwohnhäusern wird vorrangig mit Hilfe des Ertragswertverfahrens bestimmt. Dabei kommt dem Liegenschaftszinssatz als Marktanpassungsfaktor eine besondere Bedeutung zu. Liegenschaftszinssätze werden von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte in der Regel aus jeweils örtlicher Sicht heraus ermittelt. Eine kritische Überprüfung mittels statistischer Modelle, die grundlegende überregionale Marktzusammenhänge aufzeigen, ist hingegen kaum verbreitet. Die Übertragung solcher statistischen Modelle auf den örtlichen Immobilienmarkt ergänzt und stützt die örtlichen Ableitungen. Sie führt zu mehr Standardisierung und damit zu mehr Vergleichbarkeit und ermöglicht schließlich die Ableitung fundierter Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender Objektmerkmale zwischen einem Bewertungs- und einem Referenzobjekt.
  • Robin Gutting
    Innenentwicklungspotenzial Baulücke – Evaluierung einer Methodik zur Baulückendetektion
    Vor dem Hintergrund des von der Bundesregierung im Rahmen der nationalen Nachhaltigkeitsstrategie formulierten Ziels, die Flächenneuinanspruchnahme bis zum Jahr 2020 auf 30 ha pro Tag zu reduzieren, spielt die Entwicklung des Innenbereichs eine wesentliche Rolle. Neben Aktivierungsstrategien müssen insbesondere Instrumente zur Generierung detaillierter Informationen über vorhandene Flächenreserven bereitstehen. Ansätze zur (semi-) automatisierten Erfassung von Baulücken stehen zur Verfügung und sind aufgrund noch bestehender Übererfassungen Gegenstand laufender Forschung. Ziel muss es sein, weitere Restriktionen zu identifizieren, welche eine bauliche Nutzung von Baulücken ausschließen, um diese programmseitig zu implementieren. Der Beitrag konzentriert sich auf die Evaluierung eines semiautomatisierten Ansatzes zur Baulückendetektion, bei dem im Rahmen kommunaler Plausibilitätsprüfungen wertvolle Informationen über eine Weiterentwicklung des Ansatzes gewonnen wurden. Diese müssen Gegenstand weiterer Automatisierung sein, umkünftige Übererfassungen zu reduzieren.