Heft 3 / 2024

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Isabel Schuster, Jan Schmid, Matthias Soot, Hans-Joachim Linke, Alexandra Weitkamp
Aktueller Stand der Bodenrichtwertermittlung in Deutschland
Current status of standardised land values in Germany
Der eindeutigen Bestimmung von Bodenrichtwerten zur Erhöhung der Markttransparenz kommt eine große Bedeutung zu. Die Anforderungen steigen mit deren Verwendung bei den neuen Modellen zur Bestimmung der Grundsteuer. Um einen Überblick zu erhalten, wie Gutachterausschüsse in Deutschland die Bodenrichtwerte ermitteln, wurde im Jahr 2022 eine deutschlandweite Umfrage unter den Gutachterausschüssen durchgeführt, die
auch einen Überblick über die verwendeten Methoden (mathematisch- statistische, deduktive und intersubjektive Methoden sowie Kombinationen dieser Methoden) geben soll. Dieser Beitrag fasst die Ergebnisse dieser Umfrage zusammen und zieht erste Schlussfolgerungen.
The objective determination of standard land values to increase market transparency is of great importance. The requirements increase with their use in the new models for determining property tax. In order to obtain an overview of how expert committees in Germany determine standard land values, a Germany-wide survey was conducted among the expert committees in 2022, which was also intended to provide an overview of the methods used
(mathematical-statistical, deductive and intersubjective methods as well as combinations of these methods). This article summarises the results of this survey and draws initial conclusions.
Hans-Joachim Linke, Sebastian Kropp, Torben Stefani und Alexandra Weitkamp
Vorschläge zur Novellierung des BauGB – mit dem Schwerpunkt auf die Baulandumlegung
Proposals for the amendment of the BauGB – with a focus on land readjustment
Die Bereitstellung von Flächen für den Wohnungsbau und eine gewerbliche Nutzung sowie der Umbau bestehender Quartiere zur Förderung des Klimaschutzes und zur Anpassung an den Klimawandel erfordern die Weiterentwicklung bestehender Instrumente zur Neuordnung von Grund und Boden einschließlich eigentumsrechtlicher Anpassung bestehender bzw. Implementierung neuer Infrastrukturen. In diesem Beitrag werden begründete Vorschläge zur Anpassung der Regelungen im Baugesetzbuch zur Stärkung des Vorkaufsrechts im Geltungsbereich sozialer
Erhaltungsgebiete, zur Nutzung der Baulandumlegung zur Bereitstellung bezahlbaren Wohnraums und zur Anpassung bzw. Implementierung neuer Infrastrukturen zur Bewältigung der Herausforderungen des Klimawandels, sowie zur dementsprechenden Ausrichtung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme vorgestellt.
The provision of land for housing construction and commercial use as well as the conversion of existing neighbourhoods to promote climate protection and adaptation require the further development of existing instruments for the reorganisation of land, including the adaptation of existing infrastructures or the implementation of new infrastructures under property law. This article presents well-founded proposals for adapting the regulations in the German Building Code to strengthen the right of first refusal in social conservation areas, for using building land readjustment
to provide affordable housing and for adapting or implementing new infrastructure to meet the challenges of climate change, as well as for aligning urban redevelopment measures accordingly.

Anja Jahn und Alexandra Weitkamp
Transformation in der Umlegung? – Ergebnisse einer deutschlandweiten Befragung

Eine Vielzahl von Veröffentlichungen im Bereich der Stadtplanung und -entwicklung identifizieren einen Paradigmenwechsel: Es findet eine Transformation in Bezug auf Aufgabenstellung, eingesetzte Instrumente, beteiligte Akteure und resultierende Veränderungen in der Vorgehensweise der räumlichen Planung statt (u. a. Kaschlik und Schmidt 2023: 83 f.; Albers und Wékel 2021: 91; Kötter und Linke 2020: 731 ff.; Jeschke und Weitkamp 2017; Friesecke 2010: 167 und 169; Sinning 2007: 303 ff.). Im Landmanagement wird dabei den Akteuren eine signifikante Rolle zugeschrieben. Sie beeinflussen den Erfolg oder Misserfolg von Prozessen in der Stadtentwicklung maßgeblich (Hofmeister et al. 2021; Jeschke et al. 2016; Magel et al. 2015). Basierend auf dieser Erkenntnis widmet sich die Dissertation von Jahn (2024) dem Akteursverhalten in Bodenordnungsverfahren. Die in diesem Rahmen u. a. durchgeführte deutschlandweite Online- Befragung soll Aufschluss darüber geben, ob die Anzeichen einer Transformation ebenfalls für das Instrument der Umlegung nachweisbar sind.
A large number of publications in the field of urban planning and development identify a paradigm shift: a transformation regarding tasks, instruments, stakeholders and resulting changes in the process of spatial planning is observed (e. g. Kaschlik und Schmidt 2023: 83 f.; Albers und Wékel 2021: 91; Kötter und Linke 2020: 731 ff.; Jeschke und Weitkamp 2017; Friesecke 2010: 167 und 169; Sinning 2007: 303 ff.). Stakeholders play an important role in land management. They are often responsible for significantly influencing the success or failure of urban development
processes (Hofmeister et al. 2021; Jeschke et al. 2016; Magel et al. 2015). Based on this finding, the dissertation of Jahn (2024) examine
the behavior of stakeholders in land readjustment processes. An online survey conducted in Germany should investigate wether a transformation is verifiable for urban land reallocation as well.

Theo Kötter
Auf dem Weg zu nachhaltigen metropolitanen Stadtregionen – agri-urbane Raumbilder und Siedlungsmodelle
On the way to sustainable metropolitan city regions – agri-urban spatial visons and settlement models
Metropolitane Stadtregionen, wie die Stadt Köln und ihr Umland, weisen gegenwärtig ein rapides Wachstums auf und sind im Vergleich zu anderen Stadtregionen hinsichtlich Bevölkerung, Beschäftigung und Flächenentwicklung aufgrund erheblicher Zuwanderungen und Suburbanisierungsprozesse im städtischen Umland wesentlich dynamischer. Während planungsrechtliche Steuerungsmöglichkeiten bereits vielfach erörtert wurden, werden
im vorliegenden Beitrag innovative methodische und inhaltliche Ansätze zum Flächen- und Bodenschutz zur Diskussion gestellt. Grundlage bildet das Leitbild der integrierten agri-urbanen Entwicklung in metropolitanen Stadtregionen mit einer herausgehobenen Rolle der Landwirtschaft als Hauptflächennutzer. Als neues informelles Instrumente für die Ebene der Stadtregion wird das ‚Agri-urbane Raumbild‘ und für die Ebene der Kommunen werden innovative ‚Agri-urbane Siedlungsmodelle‘ zur Diskussion gestellt, die im Rahmen des Forschungsprojektes NACHWUCHS
erarbeitet wurden.1 Die Ausführungen konzentrieren sich dabei auf die verallgemeinerungsfähigen auch auf andere dynamische Stadtregionen übertragbaren Ansätze und Prinzipien.
Metropolitan urban regions, such as the city of Cologne and its surrounding areas, are currently experiencing rapid growth and are much more dynamic than other urban regions in terms of population, employment and land development due to considerable immigration and suburbanization processes in the surrounding urban areas. While planning law control options have already been discussed many times, this article presents innovative methodological and substantive approaches to land and soil protection for discussion. It is based on the model of integrated agri-urban
development in metropolitan urban regions with a prominent role for agriculture as the main land user. As a new informal instrument for the city-region level, the ‘agri-urban spatial image’ and for the municipal level, innovative ‘agri-urban settlement models’ are presented for discussion, which were developed as part of the NACHWUCHS research project. The explanations focus on approaches and principles that can be generalized and transferred to other dynamic urban regions.

Felix Hallerdei
Smart-Home-Systeme in der Immobilienwertermittlung Der Einfluss von Gebäudeautomationssystemen auf den Verkehrswert
von Wohngebäuden
Gebäudeautomationssysteme spielen in der technischen Ausstattung von Wohngebäuden eine zunehmende Rolle. Fraglich ist, welche Auswirkungen auf die Immobilienwertermittlung hieraus resultieren. Die Untersuchung dieser Fragestellung erfordert zunächst eine zielführende Klassifikation entsprechender Systeme. Da der Einfluss auf die Immobilienwertermittlung in der Fachliteratur bisher nicht diskutiert wird, ist neben einer Literaturrecherche die Erarbeitung dahingehender Argumentationen und Modelle notwendig. In der Literatur erfolgt häufig eine Unterscheidung von Systemen anhand technischer Merkmale, wie der Struktur oder den genutzten Übertragungsmedien. Im vorliegenden Kontext erweist sich
allerdings eine Kategorisierung unter Berücksichtigung der Aspekte Energieeffizienz, Bedienbarkeit und Funktionsumfang als sinnhafter.
Derzeit ist eine Abbildung des Verkehrswerteinflusses im Rahmen der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale als sachgerecht einzustufen. Hierfür eigenen sich, abhängig vom jeweiligen System, kosten- oder ertragsorientierte Ansätze. Voraussichtlich wird zukünftig eine Berücksichtigung von Gebäudeautomationssystemen in den vorläufigen Verfahrenswerten erfolgen müssen. Da die in der ImmoWertV beschriebenen Methoden und Modellansätze hierfür nicht geeignet sind, erwächst ein entsprechender Änderungs- respektive Anpassungsbedarf.
Building automation systems are playing an increasing role in the technical equipment of residential buildings. The effects on real estate valuation are questionable. The investigation of this question requires a target-oriented classification of those systems. The impact on property valuation is not discussed in the literature. Accordingly, in addition to literature research, the development of argumentations and models is necessary. In the literature, systems are often differentiated on the basis of technical characteristics, such as structure or the transmission media used. In the present context, however, a categorization taking into account the aspects of energy efficiency, usability and range of functions proves to be more meaningful. At present, it is considered appropriate to depict the influence on the market value within the framework of the special property- specific characteristics. Depending on the system in question, cost- or income-oriented approaches are suitable for this purpose. It is expected that building automation systems will have to be taken into account in the provisional procedural values in the future. Since the methods and model approaches described in the Real Estate Valuation Ordinance are not suitable for this purpose, there will be a need for corresponding changes or adjustments.

Wilhelm Söfker
Rechtsprechung

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	Fachaufsätze
	Heft 3 / 2024 zurück Isabel Schuster, Jan Schmid, Matthias Soot, Hans-Joachim Linke, Alexandra Weitkamp Aktueller Stand der Bodenrichtwertermittlung in Deutschland Current status of standardised land values in Germany Der eindeutigen Bestimmung von Bodenrichtwerten zur Erhöhung der Markttransparenz kommt eine große Bedeutung zu. Die Anforderungen steigen mit deren Verwendung bei den neuen Modellen zur Bestimmung der Grundsteuer. Um einen Überblick zu erhalten, wie Gutachterausschüsse in Deutschland die Bodenrichtwerte ermitteln, wurde im Jahr 2022 eine deutschlandweite Umfrage unter den Gutachterausschüssen durchgeführt, die auch einen Überblick über die verwendeten Methoden (mathematisch- statistische, deduktive und intersubjektive Methoden sowie Kombinationen dieser Methoden) geben soll. Dieser Beitrag fasst die Ergebnisse dieser Umfrage zusammen und zieht erste Schlussfolgerungen. The objective determination of standard land values to increase market transparency is of great importance. The requirements increase with their use in the new models for determining property tax. In order to obtain an overview of how expert committees in Germany determine standard land values, a Germany-wide survey was conducted among the expert committees in 2022, which was also intended to provide an overview of the methods used (mathematical-statistical, deductive and intersubjective methods as well as combinations of these methods). This article summarises the results of this survey and draws initial conclusions. Hans-Joachim Linke, Sebastian Kropp, Torben Stefani und Alexandra Weitkamp Vorschläge zur Novellierung des BauGB – mit dem Schwerpunkt auf die Baulandumlegung Proposals for the amendment of the BauGB – with a focus on land readjustment Die Bereitstellung von Flächen für den Wohnungsbau und eine gewerbliche Nutzung sowie der Umbau bestehender Quartiere zur Förderung des Klimaschutzes und zur Anpassung an den Klimawandel erfordern die Weiterentwicklung bestehender Instrumente zur Neuordnung von Grund und Boden einschließlich eigentumsrechtlicher Anpassung bestehender bzw. Implementierung neuer Infrastrukturen. In diesem Beitrag werden begründete Vorschläge zur Anpassung der Regelungen im Baugesetzbuch zur Stärkung des Vorkaufsrechts im Geltungsbereich sozialer Erhaltungsgebiete, zur Nutzung der Baulandumlegung zur Bereitstellung bezahlbaren Wohnraums und zur Anpassung bzw. Implementierung neuer Infrastrukturen zur Bewältigung der Herausforderungen des Klimawandels, sowie zur dementsprechenden Ausrichtung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme vorgestellt. The provision of land for housing construction and commercial use as well as the conversion of existing neighbourhoods to promote climate protection and adaptation require the further development of existing instruments for the reorganisation of land, including the adaptation of existing infrastructures or the implementation of new infrastructures under property law. This article presents well-founded proposals for adapting the regulations in the German Building Code to strengthen the right of first refusal in social conservation areas, for using building land readjustment to provide affordable housing and for adapting or implementing new infrastructure to meet the challenges of climate change, as well as for aligning urban redevelopment measures accordingly. Anja Jahn und Alexandra Weitkamp Transformation in der Umlegung? – Ergebnisse einer deutschlandweiten Befragung Eine Vielzahl von Veröffentlichungen im Bereich der Stadtplanung und -entwicklung identifizieren einen Paradigmenwechsel: Es findet eine Transformation in Bezug auf Aufgabenstellung, eingesetzte Instrumente, beteiligte Akteure und resultierende Veränderungen in der Vorgehensweise der räumlichen Planung statt (u. a. Kaschlik und Schmidt 2023: 83 f.; Albers und Wékel 2021: 91; Kötter und Linke 2020: 731 ff.; Jeschke und Weitkamp 2017; Friesecke 2010: 167 und 169; Sinning 2007: 303 ff.). Im Landmanagement wird dabei den Akteuren eine signifikante Rolle zugeschrieben. Sie beeinflussen den Erfolg oder Misserfolg von Prozessen in der Stadtentwicklung maßgeblich (Hofmeister et al. 2021; Jeschke et al. 2016; Magel et al. 2015). Basierend auf dieser Erkenntnis widmet sich die Dissertation von Jahn (2024) dem Akteursverhalten in Bodenordnungsverfahren. Die in diesem Rahmen u. a. durchgeführte deutschlandweite Online- Befragung soll Aufschluss darüber geben, ob die Anzeichen einer Transformation ebenfalls für das Instrument der Umlegung nachweisbar sind. A large number of publications in the field of urban planning and development identify a paradigm shift: a transformation regarding tasks, instruments, stakeholders and resulting changes in the process of spatial planning is observed (e. g. Kaschlik und Schmidt 2023: 83 f.; Albers und Wékel 2021: 91; Kötter und Linke 2020: 731 ff.; Jeschke und Weitkamp 2017; Friesecke 2010: 167 und 169; Sinning 2007: 303 ff.). Stakeholders play an important role in land management. They are often responsible for significantly influencing the success or failure of urban development processes (Hofmeister et al. 2021; Jeschke et al. 2016; Magel et al. 2015). Based on this finding, the dissertation of Jahn (2024) examine the behavior of stakeholders in land readjustment processes. An online survey conducted in Germany should investigate wether a transformation is verifiable for urban land reallocation as well. Theo Kötter Auf dem Weg zu nachhaltigen metropolitanen Stadtregionen – agri-urbane Raumbilder und Siedlungsmodelle On the way to sustainable metropolitan city regions – agri-urban spatial visons and settlement models Metropolitane Stadtregionen, wie die Stadt Köln und ihr Umland, weisen gegenwärtig ein rapides Wachstums auf und sind im Vergleich zu anderen Stadtregionen hinsichtlich Bevölkerung, Beschäftigung und Flächenentwicklung aufgrund erheblicher Zuwanderungen und Suburbanisierungsprozesse im städtischen Umland wesentlich dynamischer. Während planungsrechtliche Steuerungsmöglichkeiten bereits vielfach erörtert wurden, werden im vorliegenden Beitrag innovative methodische und inhaltliche Ansätze zum Flächen- und Bodenschutz zur Diskussion gestellt. Grundlage bildet das Leitbild der integrierten agri-urbanen Entwicklung in metropolitanen Stadtregionen mit einer herausgehobenen Rolle der Landwirtschaft als Hauptflächennutzer. Als neues informelles Instrumente für die Ebene der Stadtregion wird das ‚Agri-urbane Raumbild‘ und für die Ebene der Kommunen werden innovative ‚Agri-urbane Siedlungsmodelle‘ zur Diskussion gestellt, die im Rahmen des Forschungsprojektes NACHWUCHS erarbeitet wurden.1 Die Ausführungen konzentrieren sich dabei auf die verallgemeinerungsfähigen auch auf andere dynamische Stadtregionen übertragbaren Ansätze und Prinzipien. Metropolitan urban regions, such as the city of Cologne and its surrounding areas, are currently experiencing rapid growth and are much more dynamic than other urban regions in terms of population, employment and land development due to considerable immigration and suburbanization processes in the surrounding urban areas. While planning law control options have already been discussed many times, this article presents innovative methodological and substantive approaches to land and soil protection for discussion. It is based on the model of integrated agri-urban development in metropolitan urban regions with a prominent role for agriculture as the main land user. As a new informal instrument for the city-region level, the ‘agri-urban spatial image’ and for the municipal level, innovative ‘agri-urban settlement models’ are presented for discussion, which were developed as part of the NACHWUCHS research project. The explanations focus on approaches and principles that can be generalized and transferred to other dynamic urban regions. Felix Hallerdei Smart-Home-Systeme in der Immobilienwertermittlung Der Einfluss von Gebäudeautomationssystemen auf den Verkehrswert von Wohngebäuden Gebäudeautomationssysteme spielen in der technischen Ausstattung von Wohngebäuden eine zunehmende Rolle. Fraglich ist, welche Auswirkungen auf die Immobilienwertermittlung hieraus resultieren. Die Untersuchung dieser Fragestellung erfordert zunächst eine zielführende Klassifikation entsprechender Systeme. Da der Einfluss auf die Immobilienwertermittlung in der Fachliteratur bisher nicht diskutiert wird, ist neben einer Literaturrecherche die Erarbeitung dahingehender Argumentationen und Modelle notwendig. In der Literatur erfolgt häufig eine Unterscheidung von Systemen anhand technischer Merkmale, wie der Struktur oder den genutzten Übertragungsmedien. Im vorliegenden Kontext erweist sich allerdings eine Kategorisierung unter Berücksichtigung der Aspekte Energieeffizienz, Bedienbarkeit und Funktionsumfang als sinnhafter. Derzeit ist eine Abbildung des Verkehrswerteinflusses im Rahmen der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale als sachgerecht einzustufen. Hierfür eigenen sich, abhängig vom jeweiligen System, kosten- oder ertragsorientierte Ansätze. Voraussichtlich wird zukünftig eine Berücksichtigung von Gebäudeautomationssystemen in den vorläufigen Verfahrenswerten erfolgen müssen. Da die in der ImmoWertV beschriebenen Methoden und Modellansätze hierfür nicht geeignet sind, erwächst ein entsprechender Änderungs- respektive Anpassungsbedarf. Building automation systems are playing an increasing role in the technical equipment of residential buildings. The effects on real estate valuation are questionable. The investigation of this question requires a target-oriented classification of those systems. The impact on property valuation is not discussed in the literature. Accordingly, in addition to literature research, the development of argumentations and models is necessary. In the literature, systems are often differentiated on the basis of technical characteristics, such as structure or the transmission media used. In the present context, however, a categorization taking into account the aspects of energy efficiency, usability and range of functions proves to be more meaningful. At present, it is considered appropriate to depict the influence on the market value within the framework of the special property- specific characteristics. Depending on the system in question, cost- or income-oriented approaches are suitable for this purpose. It is expected that building automation systems will have to be taken into account in the provisional procedural values in the future. Since the methods and model approaches described in the Real Estate Valuation Ordinance are not suitable for this purpose, there will be a need for corresponding changes or adjustments. Wilhelm Söfker Rechtsprechung nach oben