Heft 1 / 2011:

Franz Reuter
Zur Berücksichtigung von künftigen Entwicklungen in der Wertermittlung

Die ImmoWertV stellt erstmals ausdrücklich klar, dass künftige Entwicklungen, wie absehbare anderweitige Nutzungen, in die Wertermittlung einzubeziehen sind und knüpft dies an Bedingungen. Danach dürfen künftige Entwicklungen nur berücksichtigt werden, wenn sie aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit zu erwarten sind. Künftige Entwicklungen sind indes nicht nur fallbezogen zu betrachten, sondern betreffen prinzipiell auch den zweifelsohne gegebenen Zukunftsbezug des Verkehrswerts. Wichtiger Anwendungsfall einer künftigen Entwicklung ist die Erwartung einer baulichen Nutzung. Die zur Anpassung an die neue Regelung vorgenommene Änderung der Begriffsbestimmung des Bauerwartungslandes führt zu einer Eingrenzung der Berücksichtigungsfähigkeit von Bauerwartungen. Die im Zusammenhang mit künftigen Entwicklungen stehende Wartezeit ist ebenfalls inhaltlich verändert worden. Sie ist nunmehr nach sämtlichen Gesichtspunkten der Realisierbarkeit einer baulichen oder sonstigen Nutzung zu bemessen.

Ulrike Mennig
Die neue Immobilienwertermittlungsverordnung – Was ist neu, was ist anders?
Nach über 20 Jahren löst die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) die Wertermittlungsverordnung (WertV) aus dem Jahr 1988 ab. Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass sich die Bedingungen auf dem Grundstücksmarkt in dieser Zeit durch neue stadtentwicklungs- und allgemeinpolitische Rahmenbedingungen sowie den demographischen und wirtschaftlichen Wandel tiefgreifend verändert haben. Dadurch sind die Anforderungen an die Transparenz und Nachvollziehbarkeit von Grundstücksbewertungen gestiegen. Ziel der Novellierung war es vor allem, die Übersichtlichkeit zu verbessern und damit die Verordnung anwenderfreundlicher zu gestalten. Dies gelang insbesondere durch eine einfachere sprachliche Verständlichkeit, eine klare Gliederung und damit verbunden eine gute Übersichtlichkeit und bessere Systematisierung der Regelung. Durch den Erlass der Verordnung wird erreicht, dass sich alle die sich mit der Verkehrswertermittlung beschäftigen, einer einheitlichen Sprache bedienen. Damit nimmt die deutsche Immobilienbewertung im internationalen Vergleich eine herausragende Stellung ein. Die folgenden Ausführungen beschäftigen sich mit den wesentlichen Änderungen der ImmoWertV gegenüber der WertV. Darüber hinaus werden weitergehende Hinweise zu einzelnen Sachverhalten gegeben.

Andreas Drees, Birgit Hüsing und Bernd-Ulrich Linder
Bodenrichtwerte für Wohngrundstücke im Außenbereich
Der Wert des Grund und Bodens von Grundstücken im Außenbereich, die mit Wohngebäuden bebaut sind, lässt sich in der Regel mangels geeigneter Vergleichspreise nicht durch unmittelbaren Preisvergleich bestimmen. Bodenrichtwerte, die gemäß § 196 Abs. 1 BauGB1 auch für bebaute Grundstücke im Außenbereich zu ermitteln sind, können daher nur aus Kaufverträgen bebauter Außenbereichsgrundstücke abgeleitet werden. Kaufpreisdaten von fünf Gutachterausschüssen im Münsterland wurden ausgewertet, um Bodenrichtwerte für Grundstücke mit dem Entwicklungszustand „Wohnen im Außenbereich“ abzuleiten. Es hat sich für das Münsterland gezeigt, dass der Bodenwert von Wohnbauland im Außenbereich im Mittel rund 50 % des beitragsfreien innerörtlichen Wohnbaulands in mittlerer Lage beträgt.

Anja Jeschke
Flächenhafte Ermittlung von Bodenrichtwerten mittels Lagewertverfahren

Aufgrund der Änderungen des BauGB durch das Erbschaftsteuerreformgesetz (ErbStRG)1 und der neuen Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken, der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)2, sind insbesondere für die Bodenrichtwerte gesetzliche Neuregelungen geschaffen worden. Demnach hat die Ermittlung der Bodenrichtwerte flächendeckend für alle Entwicklungszustände und in zonaler Ausweisung zu erfolgen.
Probleme können dabei in Regionen auftreten, in denen nur sehr wenige oder nur bedingt geeignete Vergleichspreise zur Verfügung stehen. Hilfe in derartigen kaufpreisarmen Lagen bieten letztlich intersubjektive Verfahren, insbesondere Lagewertverfahren, deren Thematik im Rahmen einer Diplomarbeit einer wissenschaftlichen Untersuchung unterzogen wurde.

Werner W. Köhl
Wohnungsbelegungsdichte in der Flächennutzungsplanung

In Zukunft wird ein Nachweis des Bedarfs an neuem Wohnbauland in der Flächennutzungsplanung auch regionsweit plausibel und aus der Sicht der Genehmigungsbehörden nachvollziehbar sein müssen. Das spricht für einheitliche Kriterien, die methodisch akzeptabel sind und für einen Landkreis oder eine Region gelten. Die traditionelle Berechnung des Wohnungsbedarfs über eine Ermittlung und Abschätzung der Privathaushalte benötigt allerdings sehr viele und tief gestaffelte Daten. Als Alternative bietet sich die Wohnungsbelegungsdichte an. Sie benötigt als Dateninput zur Eichung nur Einwohner und Wohnungen, zur Prognose des künftigen Wohnungsbestandes die Bevölkerungsvorausrechnung. Als mathematische Grundlage wird die theoretisch plausible logistische Funktion vorgestellt, mit der sehr hohe Bestimmtheitsmaßeerreicht wurden. Die Schwächen werden diskutiert.