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Heft 1 / 2010: Immobilienmärkte und
Immobilienbewertung
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Matthias Kredt
Erbschaftsteuerreformgesetz
(ErbStRG) und Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) –
Anmerkungen aus der kommunalen Praxis
Mit
der Erbschaftssteuerreform und der Novellierung der
Wertermittlungsverordnung (WertV) sind seit dem 01.07.2009
Änderungen des Baugesetzbuches (BauGB) in Kraft getreten und eine
„neue“ Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
liegt im Entwurf vor. Nach einem langen Zeitraum eher redaktioneller
Änderungen wurden damit aufgrund eines Urteils des
Bundesverfassungsgerichts, das die bisherige Praxis der
Erbschaftssteuererhebung für grundgesetzwidrig erklärte, und
auf Veranlassung der Bundesregierung (durch das BMVBS einberufenes
Sachverständigengremium) zwei Prozesse in Gang gesetzt, die zu
materiellen Änderungen des „städtebaulichen
Bewertungsrechts“ geführt haben bzw. führen werden.
Hintergrund für die Initiative der Bundesregierung war, dass sich
die Bedingungen auf dem Grundstücksmarkt in den letzten
20 Jahren durch neue stadtentwicklungs- und
allgemeinpolitische Rahmenbedingungen sowie den demografischen und
wirtschaftlichen Wandel tiefgreifend verändert haben. Von diesen
Änderungen (z.B. flächendeckende zonale Bodenrichtwerte) sind
insbesondere die Gutachterausschüsse betroffen, die zukünftig
im Rahmen der steuerlichen Bedarfsbewertung, aber auch in Hinblick auf
eine noch ausstehende Reform der Grundsteuer, an Bedeutung gewinnen
werden. Dieser Beitrag stellt einige wesentliche Änderungen des
BauGB und der ImmoWertV, soweit sie die Aufgaben der
Gutacherausschüsse betreffen, und deren Auswirkungen auf die
behördliche Praxis dar.
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Martin Reinhardt
Zum Preisverhalten bei Durchgangsverkäufen von Wohnungseigentum
Im
Rahmen einer Diplomarbeit wurde das Phänomen sogenannter
Durchgangsverkäufe untersucht und ausgewertet. Dabei handelt es
sich um den Ankauf und Weiterverkauf von Eigentumswohnungen innerhalb
einer relativ kurzen Zeitspanne mit nicht selten erheblichen
Preisaufschlägen. Es konnte festgestellt werden, dass die
Durchgangsverkäufe Besonderheiten aufweisen und nicht mit dem
gewöhnlichen Geschäftsverkehr der Teilmärkte des
Wohnungseigentums übereinstimmen, was eine klare Abgrenzung
erforderlich macht. Die durchgeführten Analysen lieferten dabei
als Abgrenzungskriterium eine Zeitspanne zwischen An- und Weiterverkauf
von einem Jahr und das Ansetzen einer „Mindestgewinnspanne“
von 50 %. Auffällig waren besonders die häufigen
Gemeinsamkeiten zwischen den beiden Untersuchungsorten Dresden und
Erfurt. Weiterhin wurde das Verhalten der jeweiligen Marktteilnehmer
dieser speziellen Kauffälle analysiert. Bei einer entsprechenden
Auswertung von an diesen Kreis verschickten Fragebögen haben sich
drei Personengruppen herauskristallisiert. Die Erstverkäufer
entsprachen dabei meistens dem typischen Bild des marktfremden und
„steuerinduzierten Käufers“. Die Zwischenhändler
besaßen dagegen offensichtlich sehr gute Marktkenntnisse und
hatten zudem hervorragende Verbindungen zu entscheidenden Institutionen
(Banken, Hausverwaltung etc.). Bei den Letztkäufern handelte es
sich meistens um marktfremde, aber ortskundige Personen, welche
hauptsächlich wieder den Kapitalanlegern und steuerinduzierten
Käufern entsprachen.
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Hans-Peter Strotkamp
Ermittlung von
Anfangs- und Endwerten bzw. von sanierungsbedingten
Bodenwerterhöhungen – Hinweise aus der Praxis zum
„Modell Niedersachsen“ (Teil 2)
Das
Modell Niedersachsen ist die einzige überregionale Datensammlung
und -auswertung von sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen. Das
Modell erfüllt alle Anforderungen an ein Wertermittlungsverfahren.
Insbesondere werden die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen
direkt aus Marktdaten abgeleitet; sie sind also marktangepasst. Das
Modell Niedersachsen stellt also kein bloßes Gedankenmodell dar.
Allerdings repräsentieren die Ergebnisse den Durchschnitt der
überregionalen Datensammlung. Es ist also notwendig, ggf.
vorhandene Unterschiede zum regionalen bzw. örtlichen
Grundstücksmarkt zu ermitteln. Nach den Untersuchungen des Autors
bestehen zwischen den Ergebnissen des Modells Niedersachsen und den
Ergebnissen aus einer diesbezüglichen Stichprobe „Rheinland-
Pfalz“ keine signifikanten Unterschiede. Vordergründig ist
das
Modell Niedersachsen einfach zu handhaben. Tatsächlich haben 20
Jahre Praxiserfahrung gezeigt, dass die Anwendung des Verfahrens
intensive Kenntnisse über die Entstehung der Daten und über
seine Handhabung bedarf. Nachfolgend wird über die Anforderungen
und Rahmenbedingungen im Allgemeinen und im Besonderen berichtet. Nur
unter Beachtung dieser Durchführungshinweise können
hinreichend rechtssichere Ergebnisse erwartet und das Potential dieser
einzigartigen Datensammlung genutzt werden.
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Hans-Joachim Linke, Silja Lockemann
Steuergesetzgebung und Immobilienmarkt – Förderung bodenpolitischer Ziele (Teil 2)
Mit
der Besteuerung von Immobilienwerten, von Erträgen aus Immobilien
und dem Handel mit Immobilien kann der Staat nicht nur Einnahmen zur
Finanzierung der Haushalte der öffentlichen Hand erzielen, sondern
er kann hiermit auch seine bodenpolitischen Ziele fördern, indem
er erwünschte oder nicht erwünschte Verhaltensweisen
bestimmter Bevölkerungsgruppen oder die Verteilung von Einkommen
oder Vermögen beeinflusst. Hierzu
wurden im ersten Teil dieses Beitrags(Heft 5/2009) zunächst die
förderpolitischen Ziele der Steuergesetzgebung sowie die
rechtsstaatliche Aufgabe von Steuern erläutert. Nachfolgend wurden
die Wirkungen der Grundsteuer sowie die Erbschafts- und
Schenkungssteuer bei der Umsetzung der bodenpolitischen Ziele sowie
erforderliche Reformen und entsprechende Reformansätze
beschrieben. In zweiten Teil dieses Artikels werden nunmehr die
Wirkungen der Einkommensteuer, der Gewerbesteuer, der Grunderwerbsteuer
und der Umsatzsteuer auf den Immobilienmarkt aufgezeigt. Bestehender
Reformbedarf und zugehörende Reformansätze werden aufgezeigt.
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Winrich Voß, Alexandra Weitkamp
Zum aktuellen Einsatz der Umlegung nach dem BauGB (Teil 2)
Nachdem
in Teil 1 die rechtlichen Erweiterungen der Umlegung im
veränderten städtebaulichen Kontext und ihr
tatsächlicher Einsatz in der Baulandbereitstellung anhand von
Umfrageergebnissen dargestellt wurden (Voß, Weitkamp 2009),
werden nun die Details zur Anwendung der hoheitlichen Umlegung aus der
durchgeführten Befragung vorgestellt. Es ist festzustellen, dass
die Bodenordnungsverfahren bei den befragten bundesweit 67
Umlegungsstellen überwiegend konventionell zur Anwendung kommen.
Auf vertragliche und in diesem Sinne einvernehmliche Lösungen wird
vielfach verzichtet; der damit einhergehende Aufwand, starre Haltungen
mancher Eigentümer und das Risiko des Scheiterns scheinen zu
überwiegen. Die steigenden Anforderungen an die Kommunikation, die
heute ebenso bei hoheitlicher Durchführung bestehen, haben sich
wie in Teil 1 der Auswertung gezeigt. Die Befragung zeigt, dass
größere Kommunen in der Regel die hoheitlichen Verfahren
selbst durchführen. Ansonsten wird diese Aufgabe meistens von der
Vermessungs- und Katasterverwaltung übernommen. Die Umlegung wird
zurzeit überwiegend im Wertmodell durchgeführt. Auf die
erstrebenswerte Kombination der Abrechnung des Erschließungs- und
des Umlegungsverfahrens wird größtenteils verzichtet; die
Kompensation der Eingriffe in Natur und Landschaft wird vornehmlich im
Eingriffsbebauungsplan und auf gemeindlichen Flächen
außerhalb geregelt. Von der Beschleunigungsmöglichkeit durch
§ 76 BauGB wird häufig Gebrauch gemacht. Hinsichtlich der
vereinfachten Umlegung zeigte sich, dass der erweiterte Einsatz in
„enger Nachbarschaft“ bisher kaum ausgenutzt wird. Sehr
verhalten wird die vereinfachte Umlegung in Gebieten mit
Erschließungsbedarf angewandt.
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Erich Weiß
Zur Definition von Privatnützigkeit und Fremdnützigkeit in Planung und Bodenordnung nach dem Flurbereinigungsgesetz
Der
Grundsatz rechtsstaatlichen Handelns in Exekutive und Judikative
unseres Gemeinwesens verlangt nach klaren Entscheidungskriterien
zwischen privatnützigen, also Inhalt und Schranken des Eigentums
bestimmenden sowie fremdnützigen, also enteignenden
Bodenordnungsverfahren nach dem Flurbereinigungsgesetz. Die
Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichtes insbesondere zum
Grundstücksverkehrsgesetz (1967), zum Hamburger
Deichordnungsgesetz (1968), zu Boxberg (1987) sowie zur Rechtsnatur der
Baulandumlegung (2001) haben zu klaren, also jedermann
verständlichen und nachvollziehbaren Entscheidungskriterien
geführt. Damit kann die Frage nach den jeweils einsetzbaren
Verfahrensarten des Flurbereinigungsgesetzes zumindest zwischen der
Regelflurbereinigung, der Vereinfachten Flurbereinigung und der
Beschleunigten Zusammenlegung (mit Einschränkung) einerseits sowie
der Unternehmensflurbereinigung andererseits zweifelsfrei entschieden
werden. Diese Entscheidungskriterien
können in unserem Rechtsstaat nicht durch administrative Weisungen oder gar politische Wunschvorstellungen ersetzt werden.
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Heinz Rütz
Kosten, Gebühren und Steuern in der Umlegung
Kosten,
Gebühren und Steuern sind seit jeher im Wirtschaftsleben von
besonderer Bedeutung. Dies gilt auch für Dienstleistungen. Aus
Sicht des Bürgers besteht die Dienstleistung bei der Umlegung
darin, aus Rohbauland erschließungsbeitragspflichtiges baureifes
Land zu entwickeln. Dies kann grundsätzlich in einem privaten oder
in einem amtlichen Umlegungsverfahren durchgeführt werden.
Allerdings ist nur bei der privaten Umlegung die zwingende Mitwirkung
jedes Eigentümers und damit auch die Akzeptanz der Kostenhöhe
notwendig. Deshalb sollen die Kosten, Gebühren und Steuern
zunächst für die private Umlegung mit Ihrer Einordnung in die
gesamte Baulandentwicklung und anschließend für die amtliche
Umlegung dargestellt werden.
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