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Heft 5 / 2009: Aktuelle Handlungsfelder der
Bodenpolitik
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Franz Reuter
Anmerkungen
zum deduktiven Preisvergleich für werdendes Bauland unter Beachtung der
ImmoWertV
Der von Walter Seele eingeführte deduktive Preisvergleich
fur werdendes Bauland ist in der Wertermittlungspraxis anerkannt und weit
verbreitet. Er fugt sich auch in den Kontext der in Kurze zu erwartenden neuen
Verordnung uber die Grundsatze fur die Ermittlung der Verkehrswerte von
Grundstucken, der Immobilienwertermittlungsverordnung, ein, sowohl beim
normierten Vergleichswertverfahren wie auch als eigenstandiges
Wertermittlungsverfahren. Fur letzteres bedarf es jedoch einer Kalibrierung
des Verfahrensergebnisses mit dem konkreten Marktgeschehen. Hierzu wird ein
deduktives Zinskalkul fur die Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes fur
werdendes Bauland diskutiert.
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Hans-Peter Strotkamp
Ermittlung
von Anfangs- und Endwerten bzw. von sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen -
Hinweise aus der Praxis zum "Modell Niedersachsen"
Das Modell
Niedersachsen ist die einzige überregionale Datensammlung und -auswertung von
sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen. Das Modell erfüllt alle
Anforderungen an ein Wertermittlungsverfahren. Insbesondere werden die
sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen direkt aus Marktdaten abgeleitet; sie
sind also marktangepasst. Das Modell Niedersachsen stellt also kein bloßes
Gedankenmodell dar. Allerdings repräsentieren die Ergebnisse den Durchschnitt
der überregionalen Datensammlung. Es ist also notwendig, ggf. vorhandene
Unterschiede zum regionalen bzw. örtlichen Grundstücksmarkt zu ermitteln.
Nach den Untersuchungen des Autors bestehen zwischen den Ergebnissen des
Modells Niedersachsen und den Ergebnissen aus einer diesbezüglichen
Stichprobe „Rheinland-Pfalz“ keine signifikanten Unterschiede. Vordergründig
ist das Modell Niedersachsen einfach zu handhaben. Tatsächlich haben 20 Jahre
Praxiserfahrung gezeigt, dass die Anwendung des Verfahrens intensive
Kenntnisse über die Entstehung der Daten und über seine Handhabung bedarf.
Nachfolgend wird über die Anforderungen und Rahmenbedingungen im Allgemeinen
und im Besonderen berichtet. Nur unter Beachtung dieser Durchführungsergebnisse
können hinreichend rechtssichere Ergebnisse erwartet und das Potential dieser
einzigartigen Datensammlung genutzt werden.
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Winrich Voß und Alexandra Weitkamp
Zum
aktuellen Einsatz der Umlegung nach dem BauGB
Die Umlegung zeigt sich als ein Instrument, das sich im Wandel der Zeit
den neuen städtebaulichen Anforderungen mehrfach angepasst hat. Ihr heutiger
Einsatz in der Praxis wurde im Rahmen einer Befragung des Geodätischen
Instituts der Leibniz Universität Hannover hinterfragt. In der Anwendung überwog
noch immer die klassische Form der Umlegung, wenn auch mittlerweile Umlegungen
im Innenbereich z. B. für die Konversion oder im Stadtumbau zum Einsatz
kommen. Als Ergebnis der Befragung wurde deutlich, dass die Kommunikation in
der Umlegung und über die Umlegung als Kernelement anzusehen ist – sowohl
zur Gemeindespitze und zur lokalen Politik als verstärkt auch zu den Eigentümern
und Bauwilligen –, der als solche eine höhere Bedeutung als noch vor
einigen Jahren beigemessen werden muss. Den größten Anteil an den
Baulandentwicklungen hat heute die Zusammenarbeit der Gemeinden mit privaten
Dritten, die die Baulandmobilisierung aus einer Hand durchführen, ohne dass
die Gemeinden Risiko oder Kosten auf sich nehmen müssen, während die
Umlegung zur Baulandentwicklung weiterer Instrumente wie der Erschließung
bedarf. Dennoch ist die große Stärke der Umlegung das
Gleichbehandlungsprinzip, das kein Aufkaufen der Flächen erfordert. Somit ist
die Baulandumlegung gemäß BauGB ein vielfältig anwendbares, ausgleichendes
und flexibles Instrument zur Baulandschaffung, das noch wirkungsvoller wird,
wenn alle Erschließungs-und Finanzierungsfragen einbezogen werden.
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Andreas Drees, Mathias Benthin und Dirk
Treichel
Bodenordnung
im Nationalpark Unteres Odertal
Flächenbereitstellungen in großem Umfang durch
Unternehmensflurbereinigung haben in Deutschland eine lange und erfolgreiche
Tradition. Zahlreiche
Infrastruktur-, Natur- und Hochwasserschutzprojekte mit den regelmäßig
einhergehenden Interessen- und Landnutzungskonflikten konnten mit diesem
Instrument einer für alle Betroffenen nachhaltig befriedigenden Lösung zugeführt
werden. Das Verfahren Unteres Odertal markiert wegen seiner Größe, der
speziellen Ausgangssituation und der
Umsetzungsstrategie einen besonders interessanten Anwendungsfall, über den
ein Autorenteam aus Flurbereinigungsverwaltung, Unternehmensträger und mit
der Bodenordnung beauftragtem Ingenieurbüro berichten.
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Hans-Joachim Linke und Silja Lockemann
Steuergesetzgebung
und Immobilienmarkt - Förderung bodenpolitischer Ziele
Mit der
Besteuerung von Immobilienwerten, von Erträgen aus Immobilien und dem Handel
mit Immobilien kann der Staat nicht nur Einnahmen zur Finanzierung der
Haushalte der öffentlichen Hand erzielen, sondern er kann hiermit auch seine
bodenpolitischen Ziele fördern, indem er erwünschte oder nicht erwünschte
Verhaltensweisen bestimmter Bevölkerungsgruppen oder die Verteilung von
Einkommen oder Vermögen beeinflusst. In diesem Artikel wird aufgezeigt,
welche Wirkungen mit der aktuellen Steuergesetzgebung bei der Umsetzung der
bodenpolitischen Ziele erzielt werden, welche Reformen erforderlich sind und
welche Reformansätze ggf. bestehen.
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Theo Kötter
Städtebau
und Hochwasserschutz - Ausgleich öffentlicher und privater Interessen
Naturgefahren wie Überschwemmungskatastrophen
werden gegenwärtig im Zusammenhang mit dem Klimawandel verstärkt
wahrgenommen und diskutiert. Dabei zeigen die Hochwasserereignisse der letzten
Jahre die Grenzen des bisherigen Hochwasserschutzes auf. Die Verminderung des
Risikos erfordert aufgrund der vielfältigen Verflechtungen ist ein
integriertes Hochwassermanagement, bei dem der Raumplanung eine wichtige Rolle
zuwächst. Der Beitrag zeigt die Beiträge des Städtebaus zur Bewältigung
der Problematik auf, und es werden die Handlungsfelder und Planungsinstrumente
zum präventiven Hochwasserschutz dargestellt. Soweit es notwendigerweise zu
Nutzungsbeschränkungen auf privaten Grundstücken kommt, hat eine sorgfältige
Abwägung der öffentlichen und privaten Belange zu erfolgen, um einen
gerechten Interessenausgleich zu erzielen. Dabei sind auch Entschädigungsfragen
zu klären.
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