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Heft 1 / 2009: Immobilienmärkte und
Immobilienbewertung
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Theo Kötter, Benedikt
Frielinghaus, Sophie Schetke und Dietmar Weigt
Intelligente Flächennutzung -
Erfassung und Bewertung von Wohnbaulandpotentialen in der Flächennutzungsplanung
Seit mehreren Jahren
können zunehmende Siedlungsentwicklung und vorrangige bauliche Entwicklung
des Außenbereichs als treibende Faktoren einer enormen Flächeninanspruchnahme,
der Inanspruchnahme natürlicher Ressourcen und den Verlust von Ökosystemfunktionen
identifiziert werden. Angesichts einer Flächeninanspruchnahme von 106 ha/d im
Jahr 2006
hat die Deutsche Bundesregierung in Zusammenarbeit mit dem Deutschen
Nachhaltigkeitsrat ein quantitatives Flächensparziel, das eine Reduktion der
Inanspruchnahme auf 30 ha/d bis zum Jahr 2020 anstrebt, entworfen. Zusätzlich
gibt sie mit diesem quantitativen ein qualitatives Ziel vor, dass ein Verhältnis
von Innen- zu Außenentwicklung von 3:1 anvisiert. Die aktuelle Flächeninanspruchnahme
und die fortschreitende Siedlungsdispersion müssen zugunsten einer
nachhaltigen und ressourcenschonenden Siedlungsentwicklung gebremst werden.
Vor diesem
Hintergrund wird in diesem Artikel ein mehrdimensionaler Bewertungsrahmen
vorgestellt, welcher künftige Wohnbaulandpotenziale auf Ebene des Flächennutzungsplans
in den drei Dimensionen der Nachhaltigkeit Ökologie, Soziales und Ökonomie
bewertet. Der Bewertungsrahmen ist Teil des Forschungsprojekts FIN.30, das im
Zeitraum von 2006 bis 2009 im Rahmen der REFINA-Forschungsinitiative des BMBF
an der Professur für Städtebau und Bodenordnung der Universität Bonn
bearbeitet wird.
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Hans-Peter Strotkamp
Anmerkungen
zum Entwurf neuer Normalherstellungskosten
Das Sachwertverfahren hat für die
Verkehrswertermittlung von eigengenutzten Objekten – hier sind insbesondere
die Objekte des individuellen Wohnungsbaus zu nennen – eine große
Bedeutung, da der Grundstücksmarkt den Verkehrswert eigengenutzter Objekte
nicht nach Renditegesichtspunkten beurteilt. Vielmehr wird bei diesen Objekten
abgewogen was einerseits an Kosten eingespart werden kann und andererseits was
an Einschränkungen bzgl. der Raumaufteilung, Ausstattung etc. hingenommen
werden muss, wenn man sich für den Kauf einer „gebrauchten“ Immobilie
entscheidet, statt ein Neubauvorhaben nach den eigenen, individuellen
Vorstellungen zu realisieren. Diesen Marktgepflogenheiten i. S. d. § 7 Abs. 2
WertV entspricht das Sachwertverfahren am ehesten. Dem Ergebnis des
Sachwertverfahrens kann aber nur dann eine hohe Aussagefähigkeit beigemessen
werden (vgl. § 7 Abs. 1 Satz 3 WertV), wenn die dem Verfahren zu Grunde
gelegten Daten eine hinreichende Qualität besitzen. Deshalb hat das
Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) das
Baukosteninformations- zentrum (BKI) Deutscher Architektenkammern beauftragt,
die in den Wertermittlungsrichtlinien 2002 veröffentlichten Normalherstellungskosten
(NHK 2000) zu überprüfen und – soweit notwendig – zu ergänzen. Für die
vom BKI erarbeiteten Ergebnisse (NHK 2005 (Entwurf)) ist eine Testphase bis
Mai 2009 vorgesehen. Nachfolgend werden die wichtigsten Forschungsergebnisse
vorgestellt und Hinweise zu den vom BKI ermittelten Normalherstellungs-kosten
(NHK 2005 Entwurf)) gegeben. Insbesondere werden die Plausibilität und
Praktikabilität des neuen Modells zur Ermittlung des Ausstattungsstan-dards
und des BKI-Restwertmodells überprüft. Darüber hinaus wird für die
Gebäudeart Ein- und Zweifamilienwohnhäuser die Höhe der NHK 2005 (Entwurf)
sowohl untereinander als auch im Verhältnis zu den NHK 2000 betrachtet
(relativer Vergleich). Als Fazit ist festzuhalten, dass weder das
Standardmodell noch das BKI-Restwertmodell in der vorliegenden Form
praxistauglich ist. Auch die durchgeführten Vergleiche der NHK 2005
(Entwurf), Gebäudeart Ein- und Zweifamilienwohnhäuser, decken
Inhomogenitäten auf, so dass ein weiterer Praxistest erst nach Beseitigung
der Mängel weitergeführt werden kann.
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Winrich Voß
Verlässlichkeit
behördlicher und gewerbsmäßiger Marktinformationen
Immobilienkrisen in verschiedenen Ländern
treten heute leider häufiger auf als früher. Nicht zuletzt wegen der
Subprime-Krise in den USA, aber auch wegen der Verunsicherungen über die
Werthaltigkeit von Immobilienfonds wird die Transparenz des Grundstücks- und
Immobilienmarktes aktuell stark diskutiert. In diesem Umfeld beschäftigt sich
der Beitrag mit den zugänglichen Informationen über das Marktgeschehen am
Grundstücks- und Immobilienmarkt in Deutschland. Das Ziel besteht darin,
einen Überblick zu geben, die verfügbaren Marktinformationen nach ihrer
Herkunft zu kategorisieren sowie deren Qualität oder Verlässlichkeit in
geeigneter Weise zu erfassen. Es wird insbesondere zwischen behördlichen und
gewerbsmäßigen Anbietern von Marktinformationen unterschieden; zur Erfassung
der Qualität der Daten werden acht Verlässlichkeitskriterien zur Diskussion
gestellt. Die Untersuchungen stellen erste Zwischenergebnisse aus dem
Forschungsprojekt „Weiterentwicklung der Markttransparenz am Grundstücks-
und Immobilienmarkt“ dar, das am Geodätischen Institut der Leibniz
Universität Hannover bearbeitet wird.
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