Heft 1 /
2008: Immobilienbewertung
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Theo Kötter und Benedikt Frielinghaus
Märkte
für Kirchen - Eine erste Analyse bisheriger Verkaufsfälle
Die Anzahl der Verkaufsfälle von sakralen Gebäuden der
Kirchen in Deutschland nimmt offensichtlich aufgrund der finanziellen
Situation sowie der Mitgliederentwicklung der evangelischen und
katholischen Kirchen in Deutschland zu. Daraus ergibt sich für die
Wertermittlung die Frage, welchen Wert solche sakralen Immobilien haben
und wie dieser Wert sachgerecht und methodisch fundiert ermittelt
werden kann. Sakrale Kirchengebäude sind als
Gemeinbedarfseinrichtungen zu qualifizieren und nehmen inzwischen auch
dann am allgemeinen Grundstücksmarkt teil, wenn keine Profanierung
und Umnutzung für private Zwecke erfolgt. Die Anzahl der
zwischenzeitlich bereits veräußerten und teilweise
umgewidmeten Kirchengebäude legt es daher nahe, eine systematische
Analyse dieser Kauffälle vorzunehmen, um erste Erkenntnisse
über die Faktoren und Einflüsse auf die Wertbildung zu
gewinnen. Der nachfolgende Beitrag stellt die Ergebnisse einer solchen
Marktuntersuchung vor und befasst sich mit der Frage, ob sich
möglicherweise bereits Teilmärkte für Kirchen gebildet
haben.
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René Gudat, Alexandra Weitkamp,
Winrich Voß
Sanierungsausgleichsbeträge
kostenorientiert - ein Praxistest
Mit dem Gesetz zur Erleichterung von
Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte vom 21. Dezember 2006,
das am 01. Januar 2007 in Kraft getreten ist, werden verschiedene Instrumente
zur Stärkung der Innenentwicklung und zur Beschleunigung von Planungsvorhaben
bereitgestellt. Neben einem beschleunigten Verfahren für Bebauungspläne der
Innenentwicklung enthält das Gesetz neue Mög-lichkeiten zur Berechnung der
Ausgleichsbeträge in Sanierungsgebieten (kostenorientierter
Ausgleichs-betrag). Als Motivation des Gesetzgebers wird insbesondere die „Beschleunigung
und Erleichterung des Abschlus-ses von Sanierungsverfahren" angegeben
(Krautzberger und Stüer 2007). Hierzu besteht zweifelsohne ein Bedarf. In den
meisten Bundesländern gibt es eine größere Zahl von Sanierungsverfahren,
die seit vielen Jahren bereits keine Fördermittelzuweisungen mehr erhalten
und deren endgültige Abrechnung insbe-sondere an der noch ausstehenden
Erhebung der Ausgleichsbeträge scheitert. Viele Kommunen scheuen diese
Pflichtaufgabe, da sie schwierige Auseinandersetzungen und
Rechtfertigungszwänge gegenüber den betroffenen Bürgern befürchten. Die
Eingriffsmöglichkeiten der Aufsichtsbehörden sind begrenzt; nicht wenige
Landesförderstellen ver-binden mittlerweile die Förderung neuer Gebiete in
Kommunen mit Altverfahren mit der Auflage, deren Abrechnung durch einen
verbindlichen Zeitplan voranzubringen. Mit den Gesetzesänderungen vom
01.01.2007 – sowohl der zeitlichen Begrenzung der Sanierungsverfahren als
auch der Einführung einer vereinfachten Berechnung der Ausgleichsbeträge –
eröffnet der Gesetzgeber weitere Möglichkeiten, den zügigeren Abschluss der
Sanierungsverfahren zu unterstützen. Verschiedene Fachbeiträge der letzten
Monate stellen die Neuerungen in den Grundzügen dar (Krautzberger und Stüer
2007, Stemmler und Hohrmann 2007b, Halter 2007, Schmidt 2007, Foißner 2007);
Ergebnisse praktischer Anwendungen lie-gen bisher noch nicht vor. Kann der
kostenorientierte Ausgleichsbetrag, der in einer vereinfachten
Berechnungsmöglichkeit für die Beträge besteht, aber auch die Furcht der
Kommunen vor dieser schwierigen Materie mildern? Führt das Verfahren zu
nachvollziehbaren Ergebnissen und gerechten Lastenverteilungen? Wie sieht die
Bilanz für die Gemeinde aus? In welchen Fällen bietet sich die Anwendung an,
in welchen nicht? Dieser Beitrag, basierend auf den Untersuchungen einer
Diplomarbeit am Geodätischen Institut der Leib-niz Universität Hannover
(Gudat 2006), will diesen Fragen anhand von zwei Praxisbeispielen nachgehen,
in denen ermittelte Ausgleichsbeträge auf der Basis der bisherigen
Gesetzeslage vorliegen.
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Jens Jähnke
Zur Teilmarktbildung beim
Landerwerb der öffentlichen Hand
In den vergangenen Jahren ist in einer Vielzahl
von Standardkommentaren und Einzelveröffentlichungen zur Wertermittlung
darauf hingewiesen worden, dass beim Erwerb von landwirtschaftlich nutzbaren
Flächen für zukünftige Gemeinbedarfsflächen im planungsrechtlichen
Außenbereich (§ 35 BauGB) zwischen den theoretischen Enteignungs- und
Entschädigungsgrundsätzen sowie dem tatsächlichen Marktgeschehen teilweise
beachtliche Abweichungen bestehen. In der Praxis wird aus diesen Abweichungen
vermehrt gefolgert, dass sich beim freihändigen Erwerb für solche
zukünftigen Gemeinbedarfsflächen eigene (Teil-)Märkte herausgebildet haben,
die bei der Auswahl von Vergleichspreisen für die Verkehrswertermittlung zu
berücksichtigen seien. Die Bildung von Teilmärkten wird aus Sicht der
gesetzlichen Grundlagen, der ergangenen Rechtsprechung, der Meinungen in der
Fachliteratur, sowie der Anwender anhand von Praxisbeispielen analysiert.
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Andreas Hendricks und Christian Kuniss
Relevanz der neuen Energieeinsparverordnung
(EnEV) für den Wohnungsmarkt und die Bewertung von Immobilien
Die neue EnEV ist am 01.10.2007 in Kraft
getreten. Eine wesentliche Neuerung ist die Einführung des Energieausweises
für Gebäude im Bestand im Falle eines Besitz- oder Eigentumswechsels. Die
Ausweise können auf der Grundlage einer Bedarfsberechnung oder des
tatsächlichen Verbrauchs ausgestellt werden. Durch die steigende Bedeutung
der energetischen Qualität ist die Bildung von Teilmärkten für entsprechend
hochwertige Immobilien wahrscheinlich. Die Wertunterschiede lassen sich im
Rahmen der amtlichen Wertermittlungsverfahren von der Systematik her ohne
Schwierigkeiten berücksichtigen. Es ist allerdings zu beachten, dass sich die
Einsparpotentiale durch energiesparendes Bauen nur mit einer beschränkten
Genauigkeit ermitteln lassen.
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